Como nos acostumbra, el economista Julio Rodríguez, miembro de la Junta Directiva del Club, sigue tratando el tema de la vivienda en ésta tribuna publicada en «El Pais»
Activos «tóxicos» y concentración bancaria
El Pais, 2 de abril de 2012
No es seguro que el mayor aprovisionamiento fuerce a los bancos a vender inmuebles en cartera
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| Ilustracion de Eulogia Merle (El Pais) |
El Real Decreto Ley 2/2012, de saneamiento del sistema financiero, es el paso más reciente en el camino hacia la consolidación del sistema bancario español. Se pretende reforzar dicho sistema con la nueva normativa, saneando los balances y clarificando así la situación de las entidades integrantes. Dicho Real Decreto Ley clasifica a los activos inmobiliarios que afectan a los balances bancarios en viviendas terminadas, promociones en curso y suelo. La excesiva exposición del sector bancario a tales activos es el principal lastre que afecta al mismo al inicio de 2012, más de cuatro años después del inicio de la crisis.
La reducción de los precios de venta de la vivienda, la recuperación del crédito bancario en general y un nuevo avance en la consolidación del sector bancario son los principales objetivos. Las mayores provisiones sobre los créditos y los activos adjudicados y una mayor exigencia de capital, son los instrumentos empleados para lograr los objetivos citados. Frente al afloramiento inmediato en los balances del impacto sufrido en el mercado de vivienda seguido en los casos de Estados Unidos, Reino Unido e Irlanda, en España se ha seguido una vía más lenta en lo que a actualización de los balances se refiere. Dicha vía se acelera con la nueva norma.
Una parte sustancial de la financiación canalizada hacia el subsector inmobiliario en España se ha originado a partir de créditos concedidos inicialmente a los promotores inmobiliarios. Los compradores de las viviendas construidas se subrogan en tales créditos en el momento de la compra. La financiación al mercado de vivienda, el crédito inmobiliario, está compuesta, pues, por el crédito a hogares para adquisición y compra de vivienda, por el crédito a constructores de edificios y por el crédito destinado a los promotores inmobiliarios. Entre 1997 y 2007 el conjunto del crédito inmobiliario aumentó en España a un ritmo medio anual (22,3%) ampliamente superior al del sector privado. Como consecuencia de lo anterior, la cuota del crédito inmobiliario dentro del conjunto del crédito al sector privado aumentó desde el 39,7% del total de dicha magnitud en 1997 hasta el 60% de 2007. La relación entre el crédito inmobiliario y el PIB pasó desde el 27,9% de 1997 hasta el 100% de 2007.
El fuerte aumento entre 1997 y 2007 del crédito inmobiliario fue la contrapartida financiera de la expansión de la construcción residencial y de su relevante presencia en la actividad productiva y en el empleo de la economía española. El que el crédito a promotor creciese más que el crédito a comprador anticipaba en su momento la realidad de un ritmo de construcción de nuevas viviendas superior al de las ventas.
Un descenso más acusado de los precios de la vivienda hubiese impedido un ajuste tan intenso de la actividad y del empleo
Las variables no financieras del mercado de vivienda registraron aumentos importantes paralelos a la expansión crediticia mencionada. La fuerte demanda dio lugar a que las ventas de viviendas ascendiesen a 955.200 en 2006, casi un 50% mas que en 1997. Los precios de las viviendas aumentaron en la década 1998-2007 en un 200%, una media anual del 11,4%. Se reforzó asi la entrada en el mercado del comprador inversor, atraído por las continuas elevaciones de precios de la vivienda.
La nueva oferta de vivienda reaccionó iniciándose unos seis millones de viviendas en los diez años del periodo citado, mientras que el aumento neto del número de hogares en dicha etapa no llegó a los cuatro millones. La inversión en vivienda, que mide el volumen de construcción residencial en España, creció desde el 4,7% del PIB en 1997 hasta el 12,2% en 2007. El parque de viviendas de España, tras alcanzar los 21 millones según los datos del Censo de 2001, rozaba los 26 millones a fines de 2011. En España hay 1,5 viviendas por hogar, muy por encima de los 1,1 de la Eurozona. El total de viviendas de nueva construcción terminadas y no vendidas oscilaba entre 700.000 y 1.100.000 a fines de 2011.
La realidad del euro evitó las políticas restrictivas de demanda ante el creciente déficit exterior, que llegó alcanzar el 10% del PIB en 2007. La etapa de expansión 1997-2007 fue bastante más prolongada en España que las fases similares de los precedentes ciclos del mercado de vivienda (1971-74, 1986-90). Un aumento tan intenso del crédito fue posible porque el sector bancario realizó una apelación intensa al ahorro externo, y ello bajo la forma de colocaciones de deuda bancaria en los mercados de capitales.
Cuando llegó la crisis financiera en 2007 el mercado de vivienda en España ya iniciaba un “aterrizaje suave” que en breve se hizo abrupto. El racionamiento del crédito frenó en seco la demanda de vivienda en 2007-08. Las ventas de viviendas descendieron hasta las 347.300 de 2011. El ajuste derivado de las menores ventas se concentró en la nueva oferta, donde las viviendas iniciadas retrocedieron hasta las 78.300 de 2011, el nivel mas reducido desde que se dispone de series de visados de arquitectos y de aparejadores. La inversión en vivienda, segun la Contabilidad Nacional de España, vio bajar su cuota del PIB hasta el 6,9% en 2011. Dicho descenso de la construcción residencial explicó por si solo el 60% de la pérdida de empleo sufrida en España entre 2007 y 2011.
El alquiler puede aumentar en tanto persistan las actuales condiciones de incertidumbre generalizada
El descenso de los precios de vivienda en España, el 21,7% en cuatro años, según la estadística del INE, ha sido inferior al de países en los que apareció un exceso de oferta de vivienda equivalente al registrado en España. Un descenso más acusado de los precios de la vivienda hubiese impedido un ajuste tan intenso de la actividad y del empleo en el subsector inmobiliario. Los créditos morosos y los activos adjudicados procedentes del mercado inmobiliario se han convertido en una palanca para la consolidación y el adelgazamiento del sistema bancario español, en el que las cajas de ahorros han desaparecido prácticamente como entidades de crédito.
El saldo vivo de crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) equivalía en España a fines de 2011 al 95,5% del PIB y al 57% de la cartera de créditos al sector privado del sistema bancario español. Dentro del mismo, los riesgos asociados al crédito a promotor y a constructor (unos 400.000 millones de euros, a 30.9.2011) son sustancialmente superiores a los correspondientes al crédito a hogares para compra de vivienda (unos 630.000 millones). Lo que el presidente del gobierno denominó como “activos tóxicos” llevan pesando demasiado tiempo de forma relevante en los balances de las entidades de crédito. La situación de dichos activos, en especial su antigüedad en el balance, varía entre banco y banco. No es seguro que el mayor aprovisionamiento fuerce a los bancos a vender tales activos, sobre todo si tienen calidad y existen expectativas de revalorización de los mismos.
Los cambios en el mercado de vivienda dependerán de cómo evolucione la demanda. Todo indica que el alquiler puede aumentar en tanto persistan las actuales condiciones de incertidumbre generalizada. Será trascendente la disponibilidad de financiación crediticia desde los bancos, que aun necesitan de aportaciones de liquidez adicionales para que “fluya” normalmente el crédito. Entre las aportaciones del Banco Central Europeo, la concentración bancaria que el Real Decreto Ley está favoreciendo y el paso del tiempo acabarán por ejercer alguna influencia, aunque es posible que el plazo resulte demasiado largo para la economía española.
Julio Rodríguez López