En la etapa de recuperación del mercado de vivienda desarrollada entre 2014 y 2019 ha destacado en España y en la Unión Europea el aumento de la demanda de viviendas de alquiler. Su análisis pone de manifiesto la ausencia de una estadística oficial de los precios de alquiler en España. Se conocen mejor las rentas salariales que el importe de los precios del alquiler.
A continuación se resumen las estadísticas de precios y de alquileres de la vivienda disponibles en España y se comentan los intentos de conseguir una estadística oficial de los precios del alquiler:
- Las estadísticas de precios de la vivienda en España
A pesar de la importancia que supone el disponer de una estadística oficial de los precios de la vivienda y de los alquileres, no existe ninguna metodología que normalice los índices de precios y de alquileres[1].
Se publican ahora en España unos 20 indicadores de precios de vivienda y de alquileres Hay más estadísticas de precios de viviendas que de alquileres. La frecuencia con que se publican estos indicadores es muy dispar (mensual, trimestral, semestral, anual). La abundancia de indicadores ocasiona con frecuencia confusión respecto de cuál es la variación efectiva de los precios y alquileres de la vivienda.
Los indicadores de precios de vivienda disponibles en España se pueden clasificar según la metodología empleada en los cuatro apartados que a continuación se recogen.
Valores de tasación. Los más conocidos son los publicados por el Ministerio de Fomento, con frecuencia trimestral, en euros/m2, y por la empresa tasadora Tinsa, con frecuencia mensual y en forma de número índice.
Precios de oferta de los anunciantes. Son objeto de publicación por parte de los portales Idealista.com y Fotocasa.es, con frecuencia mensual. Estos dos portales publican también datos de alquileres. Los datos de Idealista son valores medianos de los datos incluidos.
Método de la regresión hedónica[2]. El INE publica un índice trimestral, con base cien en 2015. Se apoya en los precios de venta recogidos en las escrituras formalizados ante notario.
Precios de la vivienda de ventas repetidas. Los publica la entidad Registradores de España con frecuencia trimestral, en forma de números índices. Se basa en los precios de compraventa registrados y está disponible desde el primer trimestre de 1994.
Las estadísticas de Valores de Tasación, que publica el Ministerio de Fomento (1987-2019), con frecuencia trimestral, y las de la Sociedad de Tasación. de precios de las viviendas de nueva construcción en euros/m2 (1982-2019), con frecuencia semestral, son las estadísticas de precios de vivienda de las que se dispone de series históricas con mayor antigüedad.
El diseño más riguroso entre los indicadores de precios de vivienda corresponde al índice de precios de vivienda del INE (IPV). Este indicador está disponible desde el primer trimestre de 2007. La frecuencia del mismo es trimestral, se publica con dos meses de retraso respecto del mes final de cada trimestre y ello en forma de números índices.
Este indicador es el que utiliza Eurostat para su inclusión en el índice de precios de vivienda agregado para la Eurozona y la Unión Europea, lo que confirma su relevancia para el análisis de la evolución del mercado de vivienda.
Los precios de tasación evolucionan con retraso respecto de la evolución efectiva de los precios de mercado y atenúan la intensidad de la evolución cíclica de los precios de las viviendas. En general, tales precios se emplean menos en Europa que en España en el análisis del mercado de vivienda.
En cuanto al seguimiento de los indicadores citados en la evolución cíclica del mercado de vivienda, destaca el hecho de que en la etapa de auge del pasado ciclo de la vivienda (1997-2007), los precios aumentaron cerca del 200%, según la estadística de los valores de tasación. En la etapa de recesión, comprendida entre 2008 y 2013, destacó el descenso de los precios en un 36,6% según el índice de precios de las viviendas del INE.
En la presente fase de recuperación del mercado de vivienda el IPV ha crecido en un 30,5% entre 2014 y 2019. Lo más destacado de esta etapa es que los aumentos de los alquileres, un 55%, han superado ampliamente a los registrados por los precios de las viviendas (Gráfico 1).
El largo camino del índice de precios del alquiler en España
En 2019 se han publicado algunos informes relevantes sobre la problemática de la vivienda en España. Destaca, sobre todo, el trabajo del Banco de España (“Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España en España”, de agosto de 2019). Un documento realizado conjuntamente entre el IVIE y BBVA ha efectuado comparaciones de precios y alquileres de viviendas entre 2007 y 2018. El Observatorio Social de la Caixa ha publicado un extenso trabajo, “Necesidades sociales en España. Vivienda”.
En todos los informes citados se destaca la necesidad de disponer de un índice de precios del alquiler. “Ante la ausencia de un índice oficial, proliferan otros que no tienen rigor metodológico”[3]. “Ha llegado la hora de ordenar el mercado, desde la elaboración de un índice de precios hasta un ambicioso plan de vivienda social, protegidas por ley de los fondos buitre”[4].
A fines de septiembre de 2019 el Ministerio de Fomento ha publicado una estadística anual de alquileres relativa al periodo 2014-2018[5]. Sus datos se han obtenido a partir de la información procedente de los registros de depósitos de fianza de las comunidades autónomas.
El registro de fianzas, establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (Ley 29/1994, D.A. 3ª), no es de implantación obligatoria en todas las comunidades autónomas. La fianza aportada por el arrendatario equivale al importe de la renta mensual.
Los datos publicados por el Ministerio de Fomento solo recogen información sobre el valor de las fianzas depositadas en nueve autonomías (Andalucía, Aragón, Baleares, Castila y León, Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia, Madrid) y en las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla. En los territorios correspondientes se concentra más del 50% de la población de España.
Los precios medios del alquiler recogidos en la estadística de fianzas depositadas son significativamente inferiores a los publicados por el Idealista, el portal inmobiliario de mayor alcance. Así, en 2018 el precio medio del alquiler en la Comunidad de Madrid fue 14 euros/m2, según Idealista, un 48% por encima del alquiler medio estimado por medio de la estadística de fianzas, que ascendió a 10,7 euros/m2 (Gráfico 2).
Los precios de oferta de los anunciantes pueden superar a los alquileres efectivamente contratados. Sin embargo, la notable diferencia que aparece entre las dos estadísticas puede tener su origen en diferencias metodológicas. Por ejemplo, en la estadística de fianzas toma del Catastro la superficie construida para cada vivienda mientras que en los datos del portal citado la superficie construida es la que declara el anunciante.
También puede deberse ésta diferencia al hecho de que hay una significativa proporción de contratos de alquiler en los que no se deposita la fianza, a pesar de la obligación de realizar el trámite correspondiente en las comunidades autónomas citadas. Los arrendadores con varias viviendas alquiladas pueden emplear los recursos procedentes de las fianzas para obtener rentabilidades adicionales.
Desde 2019 se está trabajando en la elaboración de un “sistema estatal de índices de referencia”, de acuerdo con el contenido de la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-Ley 7/2019, “de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler del alquiler de vivienda” (BOE de 5.3.2019).
Para determinar el índice estatal, según el contenido de dicha norma, se emplearán los datos procedentes de la información disponible en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT), en el Catastro Inmobiliario, en el Registro de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de fianza y en otras fuentes representativas del mercado del alquiler de vivienda. Se ha creado un grupo de trabajo coordinado por el Ministerio de Fomento en el que está presente el INE, entre otros organismos públicos.
No se ha publicado ninguna información metodológica sobre el índice en cuestión. Se ha recogido en los medios de comunicación que el índice se apoyaría en los alquileres anuales declarados en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En la práctica ello implica que se recogería información de las declaraciones de los hogares que poseen alguna vivienda puesta en alquiler.
Los datos procedentes de las declaraciones del IRPF se van a cruzar con los datos del Catastro correspondientes a las viviendas alquiladas declaradas por los hogares. Ello permitiría disponer de información sobre las principales características de las viviendas. De este modo se podría elaborar un índice de precios que vaya más allá de la simple media o mediana de los datos obtenidos a partir de las declaraciones anuales.
El IRPF no es una fuente estadística habitual para elaborar índices de precios del alquiler. Se considera que persiste en España una cierta evasión fiscal en materia de alquileres percibidos al arrendar una o más viviendas.
El Ministerio de Hacienda informa regularmente sobre nuevos casos de alquileres de vivienda detectados. Esto puede indicar que todavía queda un cierto número de viviendas en alquiler sin regularizar en materia fiscal. Tal circunstancia limita la capacidad de dicha fuente estadística a efectos de obtener información sobre los alquileres. Será importante conocer la cobertura territorial de los datos obtenidos por la vía delas declaraciones del IRPF.
Resulta necesario clarificar el objetivo perseguido por el Ministerio de Fomento, esto es, si se pretende disponer solo de un mapa territorial de datos o si se quiere elaborar un índice de precios de alquiler con una metodología rigurosa. El método previsto permitiría disponer solo de datos anuales, lo que implica una periodicidad reducida de la estadística en trance de elaboración.
La solución más deseable sería que entre el INE y el Ministerio de Fomento hubiesen promovido la realización de una encuesta sobre el mercado del alquiler en España. La Encuesta Continua de Hogares del INE, anual, que informa sobre los hogares que viven de alquiler en España podría servir para tal propósito. Podría aumentarse el tamaño de la encuesta, obteniéndose más información de los hogares que declaran vivir de alquiler (poco más del 17% del total).
Como sucede en la mayoría de los países de la Unión Europea, la carestía del acceso a la vivienda es un factor de empobrecimiento de numerosos hogares, circunstancia que retrasa la edad emancipación de los jóvenes y también contribuye a que la natalidad se concentre en edades de la mujer a partir de los 30 años
La elaboración de un índice oficial de precios del alquiler con cobertura para toda España, unida a un mejor conocimiento de la realidad del mercado del alquiler de vivienda, ayudaría a poner en marcha una política de vivienda más ambiciosa que la que es posible desarrollar en las presentes circunstancias políticas de España.
[1] Eurostat, “Housing prices statistics-house price index”, 2019
[2] Este método considera que el precio de mercado pagado por una vivienda es función de los niveles de las características observadas de una vivienda, Xi, i=1,2….n. La variable dependiente (precio de la vivienda o alquiler) se obtiene siguiendo la evolución de las transacciones o de los contratos de alquiler. Este método corrige los efectos derivados de los cambios de calidad de las viviendas y de las modificaciones del contenido de la muestra
[3] Joaquín Maudos, 2019, “¿Precio del alquiler? Solo sé que no se nada”, El País, 9 de agosto
[4] El País, 2019, “Alquileres con sentido”, Editorial, 10 de agosto.
[5] Ministerio de Fomento, Observatorio de Vivienda y Suelo, Boletín Espacial, 2019…”Alquiler Residencial 2019”, septiembre.