La accesibilidad a la vivienda se mide por el esfuerzo preciso para acceder a la misma. En el caso del acceso a la vivienda en propiedad lo elevado del precio de venta obliga a acudir a un préstamo hipotecario en la mayoría de los casos. En España el préstamo en cuestión no debe de superar el 80% del precio de venta de la vivienda.
El esfuerzo de acceso depende sobre todo del precio de venta y de los ingresos de los hogares. Las condiciones de la financiación crediticia (tipo de interés, plazo, relación préstamo/valor) afectan asimismo al esfuerzo de acceso a la vivienda en propiedad. El elevado peso de la vivienda en propiedad ha dado lugar a que en España las condiciones de la hipoteca resulten relevantes en el acceso a una vivienda.
Las estimaciones del esfuerzo de acceso suelen efectuarse tomando como referencia el nivel medio de renta del hogar o el salario medio. Las estimaciones que se efectúan empleando dicho nivel medio subvaloran el esfuerzo de acceso para los hogares de nueva creación. El nivel salarial de los jóvenes que aspiran a acceder a una vivienda y el de los hogares más vulnerables queda muy por debajo del nivel medio de ingresos que se utiliza para hacer el cálculo de la accesibilidad.
En España, el nivel medio salarial en 2019, antes de impuestos, es de unos 1.955 euros, supuesta una variación del 1,9% sobre el nivel medio de 2018. El esfuerzo de acceso a una vivienda de 90 metros cuadrados, si es financiada con un préstamo hipotecario que cubra el 80% del precio de venta, a un tipo de interés del 2% y a un plazo de 25 años, es el 30,6% del ingreso del hogar monosalarial que obtiene el salario medio antes citado.
Si el cálculo anterior se refiere al salario medio del decil 3 de la Encuesta de Salarios (alrededor de 1.154,6 euros), obtenido por el INE empleando la Encuesta de Población Activa, entonces el esfuerzo de acceso a la vivienda es el 43,4% de los ingresos del hogar citado.
En el Gráfico 1 se ha recogido la evolución del esfuerzo de acceso a una vivienda de precio medio para el periodo 2006-2019 para niveles salariales medios y los salarios correspondientes al decil 3 de los salarios. Con la crisis del periodo 2008-2013 el esfuerzo de acceso disminuyó en ambos casos hasta 2016, volviendo a crecer en 2017-2019.
El cálculo anterior se puede extender al caso de una vivienda a alquilar. En septiembre de 2019 el alquiler medio mensual en España, según el portal Idealista, fue de 10,9 euros/m2, 981 euros para una vivienda de 90 m2. El esfuerzo de acceso a dicha vivienda por parte del hogar que gane el salario medio citado, sería el 50,2% de los ingresos del hogar.
Pero si el cálculo se realiza sobre el nivel salarial correspondiente al decil 3, dicho esfuerzo ascendería nada menos que al 85% del ingreso del hogar. Esto último implica una inaccesibilidad total a la vivienda para un hogar en tales condiciones de ingresos.
En el Gráfico 2 se ha recogido la evolución del esfuerzo de acceso a una vivienda en alquiler para el periodo de recuperación 2013-2019 y ello para hogares monosalariales con ingresos medios y con ingresos correspondientes al decil 3. El gráfico citado revela la fuerte tensión registrada en el mercado del alquiler, al que se ha desplazado una proporción importante de la nueva demanda, frente a la cual no ha habido una oferta suficiente.
El Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España correspondiente al otoño de 2019 ha subrayado como el peso del alquiler en España ha prolongado hasta 2018 la tendencia creciente iniciada en la primera década del presente siglo, sobre todo entre hogares en los que la edad de la persona de referencia se sitúa entre los 30 y los 44 años.
Todo lo que implique que un hogar deba destinar más de la tercera parte de los ingresos al pago de la cuota de un préstamo hipotecario o al alquiler de una vivienda implica riesgo de morosidad o de impago del alquiler, respectivamente.
Además, en el caso de una vivienda en propiedad y en alquiler el esfuerzo de acceso estimado resulta muy superior si el cálculo se realiza con los niveles salariales inferiores a la media, que son los que corresponden a los hogares de nueva creación.
El Banco de España estima el esfuerzo de acceso a la vivienda en propiedad a partir de la renta bruta disponible por hogar. De este modo dicha entidad estima un esfuerzo de acceso a la vivienda en propiedad del 33,3% respecto de la magnitud en cuestión en el segundo trimestre de 2019.
Se trata de un concepto medio. Al no disponerse de estimaciones de dicha renta bruta disponible según diferentes niveles de ingresos salariales, se puede subestimar así el esfuerzo en cuestión para los hogares de ingresos más reducidos. Es en dichos hogares donde se concentra una parte sustancial del problema de acceso a la vivienda en España.
Se advierte, además, que a primera vista el esfuerzo de acceso resulta ahora mayor para las viviendas de alquiler que en el caso de las adquiridas mediante un préstamo hipotecario. Sin embargo, como el préstamo necesario para acceder a una vivienda no cubre el 100% del préstamo, el comprador debe de disponer de un ahorro equivalente al 20% del precio de venta de la vivienda.
Si a lo anterior se une el esfuerzo adicional que supone el pago del 10% del IVA en el caso de una vivienda nueva o del 6%-8% del impuesto sobre transmisiones patrimoniales si se trata de una vivienda de segunda mano, entonces la ventaja del acceso en propiedad frente al acceso en alquiler se debilita.
El análisis de la accesibilidad a la vivienda debe, pues, de tener en cuenta todo el espectro salarial y no limitarse a emplear los niveles medios de ingresos. Estos últimos son muy superiores a los ingresos reales de que disponen los hogares de nueva creación y subvaloran el esfuerzo de acceso.
Esta reflexión debe de estar presente a la hora de diseñar políticas de vivienda, para las cuales el logro de un esfuerzo de acceso razonable debe de ser el principal objetivo. No basta con anunciar volúmenes importantes de viviendas de nueva construcción, sino que es necesario saber a qué precio o a que nivel de alquiler van a salir al mercado las viviendas anunciadas.