El pasado 20 de mayo se publicó en El Siglo de Europa un artículo de nuestro socio Julio Rodríguez titulado LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDAS SUFRE EL IMPACTO DEL COVID-19, cuyo contenido compartimos por su interés.
El mercado de vivienda presentó en 2019 indicios de agotamiento, reduciéndose en dicho ejercicio la intensidad de la recuperación exhibida durante los tres años precedentes. Hasta febrero de 2020 los diferentes indicadores presentaron un comportamiento en línea con dicha evolución. El confinamiento al que ha estado sometida la población entre los meses de marzo y mayo de 2020 como consecuencia de la aplicación del estado de alarma ha frenado tanto la construcción como las ventas y la formalización de nuevos contratos de alquiler. Todo indica que en abril y mayo de 2020 ha continuado el retroceso de las actividades relacionadas con el mercado de vivienda. Las ventas de viviendas y la nueva construcción registrarán descensos significativos en 2020, mientras que resulta menos previsible el comportamiento que van a registrar los precios de las viviendas y los alquileres.
Al problema, previo a la pandemia, de acceso a la vivienda por parte de los jóvenes hogares se une la problemática de numerosos hogares con vivienda para hacer frente al pago de la hipoteca
En 2019 descendieron ligeramente las ventas de viviendas (3,3%, según los registros de la propiedad), disminuyeron las ventas de suelo urbanizable (-13,0%), fue menor el aumento de las viviendas iniciadas (5,5%) y se desaceleró el aumento de los precios de las viviendas (3,6%) y el de los alquileres (4,8%). Destacó el crecimiento de las nuevas hipotecas sobre viviendas registradas, aunque también en este caso la variación interanual fue inferior a la del año precedente.
El confinamiento de la población en sus domicilios se inició el 14 de marzo de 2020 como consecuencia de la pandemia de coronavirus manifestada con plena intensidad en las semanas finales de dicho mes. El descenso de la afiliación a la Seguridad Social en la segunda mitad de marzo fue intenso. Los ERTEs han impedido que la caída del empleo haya sido más acusada. El descenso del empleo, según la afiliación a la Seguridad Social, fue menos intenso en abril que en el periodo citado de marzo.
En la Encuesta de Población Activa del primer trimestre de 2020 el retroceso intertrimestral del empleo en la construcción (-0,5%) fue menos acusado que la caída global del empleo (-1,4%). En cambio, entre abril y febrero resultó ser más intensa la caída de la afiliación a la Seguridad Social en la construcción (-9,2%) que en el conjunto de actividades (-4,6%). En cuanto a los nuevos créditos a hogares para compra de vivienda, la variación intertrimestral en el primer trimestre de 2020 fue el 21,1%, equivalente al descenso registrado por los préstamos al consumo.
En los resultados de la estadística del Consejo General del Notariado destaca que las compraventas de viviendas, corregidas de estacionalidad, mantuvieron un perfil muy similar entre los meses de noviembre de 2019 y febrero de 2020, situado en torno a las 47.000 viviendas vendidas en este periodo, para pasar a registrar una caída abrupta hasta 30.820 en marzo. Las nuevas hipotecas registradas sobre viviendas retrocedieron en marzo hasta 18.446, mientras que el promedio mensual de 2019 fue 23.000.
Los precios de las viviendas, según la estadística citada del Consejo General del Notariado, registraron un leve descenso en el primer trimestre de 2020 sobre el trimestre precedente, mientras que se mantuvieron ligeramente por encima del nivel correspondiente a los precios del mismo periodo del año anterior. En todo caso, en el mes de marzo sí que hubo un descenso del 2,1% sobre el mismo mes del año precedente.
Los resultados negativos del primer trimestre de 2020 sólo incluyen un mes afectado por el confinamiento derivado de la pandemia. Ello implica que en el segundo trimestre de 2020 los descensos sufridos por las variables más relevantes del mismo (compraventas, viviendas iniciadas, hipotecas registradas y precios) pueden resultar bastante más acusados que en el trimestre precedente.
La situación del mercado de la vivienda en febrero de 2020, inmediatamente antes de la llegada de la pandemia y del consiguiente confinamiento, se caracterizaba por una demanda moderadamente entonada, por una producción de nuevas viviendas lejana de la etapa anterior a la crisis recedente y por un exceso de demanda de viviendas de alquiler en las principales ciudades. Había un problema evidente de accesibilidad a la vivienda por parte de numerosos hogares, situación que alargaba la edad de emancipación y retrasaba la natalidad. Existía un compromiso por parte de los responsables de la política de vivienda a nivel estatal de elaborar una estadística anual de precios del alquiler con amplia desagregación para establecer un control de los aumentos de los precios del alquiler.
Ante la perturbación provocada por el coronavirus y la pandemia consiguiente se ha interrumpido la elaboración del indicador citado. Al problema, previo a la pandemia, de acceso a la vivienda por parte de los jóvenes hogares se une la problemática de numerosos hogares con vivienda para hacer frente al pago de la cuota derivada del préstamo hipotecario con el que se accedió a la vivienda en propiedad. También abundan los arrendatarios que tienen dificultades para hacer frente al pago del alquiler. Se han suspendido los desahucios de vivienda durante seis meses. Se han abierto líneas de financiación del ICO para cubrir los meses en los que no sea posible atender al pago del alquiler establecido en el contrato de préstamo.
En una entrevista realizada por el diario ‘El País’ (17 de mayo de 2020), la presidenta del Banco de Santander, Ana Botín, aludió a la existencia de un plan de colaboración público-privada, concretamente con el Instituto de Crédito Oficial (ICO), para ayudar a los jóvenes a adquirir la primera vivienda. El comprador pagaría sólo un 5% de pago de entrada, el banco concedería una hipoteca del 95% del precio de venta y el ICO avalaría el 20% del precio de compra de la vivienda. Dicho plan lo consideraba conveniente la presidenta del Santander para permitir la construcción de 150.000 nuevas viviendas y destinarlas a la venta en las condiciones financieras citadas. Dicha operación supondría modificar la normativa vigente, según la cual un préstamo no debe de tener una cuantía superior al 80% del precio de venta de la vivienda. Según datos del Banco de España, la relación media préstamo/valor de las nuevas operaciones es sólo el 63,8% en el primer trimestre de 2020 y sólo un 9,4% de los nuevos préstamos tiene una relación préstamo/valor superior al 80%. El plan citado, inspirado en otro desarrollado en el Reino Unido por el gobierno conservador, no tiene un sentido social acentuado y favorecería nuevos aumentos en los precios de la vivienda. El Gobierno debe de impulsar con más fuerza el desarrollo de un plan de creación de un parque de viviendas sociales de alquiler.