Opinión: CHAMARTÍN: LAS POSIBILIDADES QUE ABRE EL ACUERDO ALCANZADO, por Eduardo Leira

Nos quejábamos, y con razón, de que la Operación Chamartín respondía sobre todo a aquello de caballo grande, ande o no ande.  ¿Es que ahora vamos a seguir en  lo mismo pero al revés?  Lo que se ha acordado, ¿es malo porque sigue siendo “grande”?.¿Es que  se parte de que contra menor, mejor? Parece que habría  que  profundizar algo más  en el análisis. No cabe hacerlo ni en twitter, el máximo peligro actual de simplificación total, ni en una Tribuna Libre. Se requiere algo más.

  1. Chamartín en el actual Ayuntamiento

     Veamos  la historia reciente; la trayectoria de la “Operación” con este Ayuntamiento. Durante el primer año, 2015-16, se producen tensiones. Se produce de hecho un cierto impasse. El rechazo municipal a la Operación, tal y como estaba planteada, era manifiesto. Se había enunciado de entrada en el programa electoral de Ahora Madrid. Durante ese primer año no se había aun formalizado

El año pasado,  en mayo de 2016, el Ayuntamiento hace no uno sino dos movimientos. Rechaza pero antes ofrece: cierra un proceso pero a la vez abre otro, distinto y mejor, pero no por “pequeño”.

El rechazo  se formalizó expresamente al no dar la aprobación definitiva al Plan anterior. Pero, a mi juicio con gran acierto al hacerlo  antes, se lanzó el 10 de mayo una alternativa: Madrid Puerta Norte. Apenas un mes después, en junio, el periódico El País, en medio de las puñaladas que diariamente le asesta, permitió a la Alcaldesa  publicar dos Tribunas Libres. Completan el entendimiento de la nueva propuesta, tan distinta, a lo que había venido siendo la Operación Chamartín.

Madrid Puerta Norte (MPN), la propuesta alternativa, encerraba mucho mayor alcance que sus números, por los que, de forma totalmente reductiva, se la rechazó, incluso airadamente. ¿Es que ahora pudiera ensalzarse, con el mismo simplismo, por esos “números”? Sorprende que lo hagan quien en ese momento la aplaudieron, se supone que por sus contenidos. Es decir, por otras razones, además de por sus “pequeños números”. Valorando ciertamente otros aspectos, en la Nueva Tribuna, publicada el 11 de mayo, Mangada y Gago lo hacían también `por sus “ponderadas cifras” (dimensiones) algo que sorprendía, dado el carácter de estas.

Esos números eran de hecho  “casuales”. En modo alguno eran “ponderados”. No respondían a ningún objetivo expreso. Fueron el resultado de aplicar a toda el área edificable, sin mayor elaboración, el índice heredado de edificabilidad media del Plan anterior. Las cifras podían instrumentalmente servir  para empezar a hablar. Resultaban sin embargo contradictorias con el propio enfoque conceptual, tan distinto, que había introducido Madrid Puerta Norte. Rota  la anterior concepción unitaria, en cada lugar, en cada actuación de las varias  que en MPN se proponían acometer, se habría  de establecer el más idóneo índice de edificabilidad,  distinto en cada una de ellas. Así se decía pero eso no se hizo en su salida a la luz.

Por el contrario, en la quizás algo precipitada pero conveniente salida al público de MPN, se asignaba por igual a todos los fragmentos que esta establecía, (como diferencia respecto a lo anterior), el mismo índice heredado de la Operación anterior. Ese índice ni encajaba, ni valía para responder a la diversidad interna que, de forma intencionada, contenía MPN.  Al sur de la M30 parecía francamente escaso respecto a que allí se proponía, un Centro Terciario de Negocios. Al Norte, para desarrollos predominantemente residenciales, el índice aplicado resultaba muy elevado.

MPN también recogía otra simplificación. Recortaba el Ámbito anterior en el Norte. Constituía una simplificación que evitaba explicar eso de que no se concedía edificabilidad a las vías vivas. Algo al parecer complicado de entender (algunos periodistas nunca lo han hecho) que solo se hizo después, y con cierto detalle, en la primera de las citadas columnas de la Alcaldesa.

Se redujo entonces el Ámbito. En el Norte, se sacó tanto el haz de vías como la reducida tira de suelo al Este,  de borde de Las Tablas. De reducido tamaño (apenas 20 has.), era más fácil excluirla que dar explicaciones. No había pues tampoco intención de producir esa reducción del Ámbito, que presentaría, de producirse, otras carencias. Dificultaría el diseño y control de los pasos sobre y bajo vías.

Con MPN, además de eliminar drásticamente  lastres, se proponían grandes novedades en relación a las sucesivas propuestas anteriores.  Antes de recordarlas, que parecieran que ahora pudieran haberse olvidado o minusvalorado, veamos lo que se ha hecho  desde el momento en que la alternativa se lanzó en mayo 2016.

  1. El proceso: mayo 2016-julio 2017

De entrada, el Ayuntamiento hubo de aguantar el “chaparrón”. Las críticas, e incluso los desplantes, de las autoridades del Estado y del Banco, constituido, por mor de los medios, en “cuarta” Institución.  Tuvieron la desfachatez de plantearle a la Alcaldesa que se lo tenía que pensar. Lo hizo. Las aludidas tribunas libres constituyeron su respuesta pública, y además razonada.

Como no podía ser de otro modo, la nueva propuesta, Madrid Puerta Norte, tenía que ser “ilegal”. Es la receta. De inmediato, en el verano de 2016, todos los interlocutores cumplieron con el ritual de los recursos.

Sin embargo, pasado el verano, la empresa del banco parece que empezó a repensar su posición. Quizás se podría negociar. Mayor intransigencia presentaban Adif y los prebostes, del más puro antiguo estilo, del Ministerio de Fomento.

Se empezaban a dar las condiciones para la negociación. El banco adelantó una propuesta de rebaja del número de viviendas, todavía con el planteamiento unitario anterior. Incluso dio un ultimátum. Por ahí no se podía ir. Había que aceptar MPN como base de negociación. Tardaron en aceptarlo. Finalmente lo hicieron. Las nuevas condiciones no pudieron concretarse hasta que, a finales de 2016,  se constituyó el nuevo Gobierno.  El nuevo Ministro de Fomento, nada más entrar, firmó la prórroga por 2 años del acuerdo Adif-DCN. No obstante, propició la negociación.

El gran paso dado, y aceptado de entrada por todos, consistía en negociar a partir de MPN. Las anteriores propuestas, incluida la nefasta Modificación Puntual del PG de 2002, en la que encontraban su origen, quedaban superadas. Se había ganado la batalla de contenidos, había entonces que concretar las cantidades. No parece que ese éxito haya sido valorado suficientemente. No cabía hacer gala de ello en tanto no se alcanzase el acuerdo, si es que se conseguía alcanzar. El Ayunto tenía que ser prudente. Ahora ya no tiene por qué continuar siéndolo.

A lo largo de 2017 no se ha hecho nada más, o nada menos, que concretar, de forma concertada, los índices de edificabilidad en cada uno de los fragmentos (de hecho distintas actuaciones) que introdujo  Madrid Puerta Norte. Algo que encierra gran alcance urbanístico. Respecto a la media anterior, el índice se ha subido en una porción y se ha reducido en todos los otros fragmentos.

El Proyecto está por hacer. Las bases y criterios en los que apoyarse son los de Madrid Puerta Norte, que a la vez que criticado también fue muy aplaudido.

  1. El Acuerdo alcanzado en 2017 es Madrid Puerta Norte con cifras reales

Lo importante a mi juicio es que el Acuerdo se ha alcanzado a partir de Madrid Puerta Norte. Es decir, con sus criterios, con su concepción y con sus novedades, que trastocaban absolutamente la “Operación”. Se rompía la falsa y forzada unidad que la caracterizaba, a la que servía de pretexto la prolongación de la Castellana. Y esta, concebida una vez más desde una aproximación colonizadora de suelo cuando, de acometerse, se requeriría una aproximación muy distinta, de integración de lo ya existente en sus bordes.

Parece entonces hoy imprescindible recordar los conceptos que introdujo  Madrid Puerta Norte y chequear si los acuerdos alcanzados responden a éstos.

Sorprende que, desde una visión que pudiera ser considerada solo  cuantitativa,   esos  conceptos se hubieran podido perder en el camino al no tenerlos ahora en cuenta por parte de sus partidarios, como hicieron sus detractores desde el inicio. Los muchos que los valoramos,  cuando fueron lanzados, deberíamos ahora seguir haciéndolo. Son esos conceptos los que  se han afianzado y contrastado en el marco de una realidad que ahora les hace factibles.

MPN era una propuesta para hacer ciudad. El objetivo de Madrid Puerta Norte  era conseguir una serie de actuaciones relevantes para Madrid,  no dar un corte de manga al banco o al partido del Gobierno.

Quizás MPN  fue alabado por  que, con las cifras que salió a la palestra pública, generó (sin entrar en sus contenidos), un rechazo tan airado como simplista, con ese resumen de “17.000 a 4000” viviendas, que encontró tan facilón eco en los medios y nutrió los correspondientes recursos. ¿Es eso lo que puede seguir recordándose y alabándose ahora desde posiciones opuestas?

  1. La propuesta de Madrid Puerta Norte, un recordatorio necesario

Resumido en puntos, la Propuesta significaba:

  1. Eliminar el doble lastre de las disparatadas infraestructuras previstas (sobre todo  el Nudo Norte) y la sobre edificabilidad que artificialmente se  asignaba para pagarlas. Cargarse el mostrenco nuevo  nudo Norte, una antigualla expresión de la peor política de apoyo al uso del coche en la ciudad, fue ya un logro en sí mismo. Esa eliminación tiene mucho mayor alcance. De un lado, supera el supuesto simplismo de que las infraestructuras pueden no costar a los ciudadanos, cuando lo que se hace es cargarlas al precio de las nuevas viviendas, cuyos compradores las sufragan. De otro lado, y más concretamente aplicado a este caso, eliminar las edificabilidades que se atribuían al suelo de las vías férreas en uso, incluido el de la estación, que permitía a DCN la asignación a su elección de esa “edificabilidad flotante” a las distintas Unidades de Ejecución. Más allá de reducir la edificabilidad  global, esa anulación rompió la posibilidad para la empresa de tener la mayoría y controlar así todas y cada una de esas Unidades.
  2. Partir la Operación en distintas actuaciones, en respuesta a las tan diferentes oportunidades  y condiciones que se presentan sobre todo al sur y al norte de la M-30. No se ha valorado suficientemente lo que significa esa fragmentación. Al no ser ya unitaria, se pueden asignar índices de edificabilidad dispares, correspondientes a lo totalmente distinto que se puede hacer en cada fragmento. Al romper, ello puede hacerse sin la limitación del 15% al que tienen que ajustarse legalmente las Unidades de Ejecución dentro de un área de intervención por grande que esta sea. Inercialmente se sigue hablando de la Operación como un “todo”, aunque se trate de distintas actuaciones que no tienen nada que ver entre sí, ni por carácter ni por alcance.
  3. Plantear la relevancia y consiguiente prioridad de la nueva estación como componente urbano que trasciende a su condición ferroviaria y que no se podía dejar como una “caja negra” que acometiese Adif cuando decidiese hacerlo.  Constituye un elemento fundamental de todo lo que vaya a hacerse, que tiene que decidirse y acometerse  de entrada, como motor.
  4. Proponer para Madrid, como novedad hasta ahora no planteada, un Centro Terciario de Negocios (CTN), allí donde únicamente puede plantearse, apoyándose en la estación, como foco o ancla, y aprovechando lo que ya había: las 4  torres más la que viene. En anteriores propuestas se hablaba de terciario, aquí y allá. También se hablaba de centralidad aplicando el concepto a la totalidad. En el mejor de los casos se trataba de extensión del área central de la ciudad. El nuevo concepto de Centro de Negocios lo introduce MPN en 2016.
  5. Plantear actuaciones de carácter dominantemente residencial al Norte de las M-30 marcadas  por su  obligada  condición de compleción y remate de los barrios existentes en sus bordes, a cuya integración habrían  de  Plantear, en Malmea,  la posibilidad de integrar el  área  industrial ya desarrollada, al reconocerla  compatible con la residencia. Por supuesto, sin un protagonismo que no puede tener en el conjunto de las actuaciones del Norte.
  6. Recoger la idea de que esos nuevos barrios puedan estar enhebrados en una vía longitudinal, no necesariamente recta, que pueda ser una Nueva Castellana. Sin embargo, la misión de esta ya no sería la de colonizar territorio (como hicieron los anteriores tramos de su extensión) sino ayudar a ligar, e integrar, lo que previamente existe en sus bordes.

Pues bien, todo ello no sólo se ha mantenido en el Acuerdo alcanzado, sino que se ha   concretado y concertado con los otros interlocutores y actores.

Ante todo, Madrid Puerta Norte se proponía para desatascar la paralizada actuación y se proponía para que pudiera por fin ejecutarse. No para seguir mareando la perdiz.

  1. El modelo de gestión: dirección y no solo control público

Con cierto voluntarismo, más allá de las posibilidades  reales, se propuso que Madrid Puerta Norte  pudiera ser promovido y gestionado por los dos entes públicos propietarios de los terrenos al sur de la M-30: Adif  y la Empresa Municipal de  Transportes del Ayuntamiento de Madrid. Se proponía constituir un

Los consorcios no son hoy posibles. La negativa entra dentro de las restricciones a las haciendas locales y a otros entes públicos por parte del  Gobierno, con su regla de gasto y control.

En este caso, convergen  además otras circunstancias.

  1. La ya ahora casi ancestral adjudicación de los derechos sobre sus suelos de  Adif (antes Renfe) a una empresa privada y
  2. La experiencia penosa, en términos de deuda acumulada, de Adif con las sociedades públicas (50% Adif, 25% Autonomía y 25% Ayuntamiento) que se crearon para desarrollar el entorno de las estaciones, en las ciudades donde iba a llegar el AVE: Logroño, Zaragoza, Gijón, Valladolid y León.  Un porcentaje significativo de la enorme deuda acumulada por  Adif proviene  de  la quiebra de hecho de esas sociedades, formadas al calor de la pinchada burbuja inmobiliaria.

No obstante, la dirección de lo que vaya a hacerse ha cambiado. Antes, había venido siendo siempre entregada de hecho, como si  de iniciativa privada fuera, a la sociedad adjudicataria, Duch/DCN. Ahora, se ha tomado la dirección pública del proceso. Por primera vez es el Ayuntamiento de Madrid quien la lidera. Ello rompe la inercia. Desde el inicio, en 1993, había ido siempre a remolque de decisiones de otros. La redacción, antes que la aprobación, de la Modificación Puntual del Plan General (MPPG), que se ha considerado inevitable, va a ser hecha por el Ayuntamiento.

  1. Se ha acordado ALGO TOTALMENTE DISTINTO, ya que es MPN

En primer lugar, como ya se ha dicho y se insiste, no cabe seguir hablando de la “Operación” aunque por inercia se siga haciendo. Cabrá sin duda sumar lo que en  su conjunto significan las diferentes actuaciones. Sin embargo, al ser estas tan diversas, la suma carece de sentido: sería aquello de sumar peras con manzanas. Si ello se hace para indebidamente comparar con las propuestas anteriores, carecerá aun más de sentido., ya que los actores van a ser también diversos y el papel y peso de la adjudicataria DCN ha pasado a jugar un papel diferente en cada actuación, ya no siempre dominante.

Hablar  de los números absolutos carece de rigor. Por su magnitud tienden a aparecer “descomunales”. ¿Son grandes? En rigor habría que contestar que depende. Y depende sobre todo de lo que hablemos: ¿de terciario sin especial cualificación repartido, a modo de gracioso complemento de la residencia, como era antes? Seguramente era demasiado. ¿Terciario concentrado en un Centro de Negocios? Pues seguramente es posible, si lo comparamos con otros casos. Conviene hablar mejor de índices de edificabilidad. Son parámetros urbanísticos que sabemos lo que significan

Si se sigue haciendo la comparación agregada se constata que ha habido una reducción resultante, ¿demasiado? ¿Insuficiente? No parece que haya criterios para evaluar esa reducción a partir de las meras cifras salvo que, en el segundo supuesto,  se esté valorando bajo el “axioma” de contra menor, mejor. Un supuesto tan genérico y falto de base como el contrario.

Si la valoración de la cantidad se refiere a la negociación que ha dado lugar al acuerdo, hay opiniones opuestas.

Algunos han llegado decir que el BBVA “se ha bajado los pantalones”. Otros piensan que el Ayuntamiento es el que ha cedido, pusilánime se le ha llegado a tildar. Entre estos últimos parecieran posicionarse algunos  de los socios del Club de Debates Urbanos (CDU) que hasta ahora han opinado. No hay truco, lo acordado es la consecuencia de un trato entre lo  que, por ambas partes, pudiera haberse planteado a efectos de negociación, mayores o menores cantidades respectivamente. Seguro que ha sido así.

Quizás en esa implícita tendencia a la simplificación que parece estar detrás de toda evaluación del resultado negociado haya quien piense que sí lo ha aceptado el Banco, sea cual sea ese resultado, debe estar mal. Sin duda los bancos  dan pie  a desconfiar de ellos con su prepotencia y su omnipresencia en la economía financiarizada. Ahora bien, parece que no cabe tamaña afirmación ni puede ser el argumento.

En todo caso, lo que no parece estar valorándose adecuadamente es lo distinto que es lo que se ha acordado respecto a la concepción de la Operación anterior. Lo que se ha aprobado, que es Madrid Puerta Norte, es menor pero sobre todo es absolutamente distinto.

  1. Lo que se ha dejado en la gatera el BBVA

Se habla solo de cantidades. Los cambios han ido mucho más lejos. El fraccionamiento de la Operación es importante. Debería dar lugar a discusiones separadas, al tratarse de actuaciones tan distintas. Es a lo que DCN se resiste, quizás pensando que, si se acepta la división (como de hecho ya se ha hecho) pudiera ponerse en cuestión su papel de concesionario de todos los suelos de Adif. Por eso es también un error seguir hablando de la Operación, considerando las cantidades en su conjunto.

Tampoco conviene ponerle un nombre nuevo a “todo”, aunque ello suponga superar, aquello tan ingenioso en términos de marketing, de que el nombre de lo que se fuera a hacer coincidiese con el nombre de la promotora: “Distrito Castellana Norte”. En todo caso, lo que aquí se haga ya no será el “Distrito del BBVA”. No será el Distrito 22, como en algún momento se intentó vender en un  Madrid de 21 distritos.

Sin cuestionar sus derechos, DCN ha perdido claramente la hegemonía que antes tenía. Más allá de la drástica reducción de su edificabilidad global, ya no cuenta con el montante de “edificabilidad flotante” (procedente de los suelos ocupados por  las vías vivas y la estación) que pueda ir asignando a las distintas Unidades de Ejecución para dominar todas ellas.

Ya solo cuenta con mayoría al sur de la M30, pero ahí está solo con otro propietario: el Ayunto, que establece las reglas de juego. En la antigua APE contigua, solo cuenta con algo menos del 50% del suelo.

En el Norte, ha perdido la mayoría en las dos grandes porciones al oeste de las vías y solo la mantiene en la exigua tira del borde de  las Tablas, casi irrelevante. Testimonio se dice del “trilerismo” en la negociación, su inclusión ahora (instrumentalmente eludida en la salida de MPN) tiene una importante razón funcional: permite englobar y controlar las necesarias conexiones sobre/bajo vías. entre ambas márgenes del ancho haz. Su integración  constituye un obligado objetivo de todo lo que se haga en el Norte.

DCN ha perdido sobre todo el protagonismo y liderazgo del planeamiento, del que antes era el responsable y organizador. Se consideraba un planeamiento de iniciativa privada. DCN establecía las Unidades de Ejecución. Ahora, la MPPG y los sucesivos planes de cada fragmento van a ser de iniciativa pública.

Las condiciones y términos finales del acuerdo entre Adif  y DCN, como consecuencia de la pérdida de edificabilidad de una parte significativa de los terrenos ferroviarios, no se conocen. Se supone que han debido  resolverse favorablemente entre las partes. Se diga lo que se diga, no pueden ser iguales a lo que había antes contratado, ya que la cantidad de suelo cuyos derechos  se trasmiten se ha reducido considerablemente. No obstante, los acuerdos y compromisos adquiridos por Duch, después DCN, seguro que han estado presionando a la largo de la negociación.

  1. Los contenidos de MPN: el Centro de Negocios

Volvamos a los contenidos de Madrid Puerta Norte ahora mantenidos. La idea, y la propuesta de un Centro de Negocios surgieron el año pasado en Madrid Puerta Norte. El CTN,  ahora denominado genéricamente Centro de Negocios, puede resultar el componente más polémico.

No lo fue sin embargo cuando ya se lanzó el año pasado, ensalzado dentro la propuesta de MPN, en principio con todo lo que esta contenía. Quizás no  se reconociese la importancia que encerraba, sin prestarle la atención que lógicamente hubiera requerido. Era algo nuevo. Por más que se hubiera hablado antes de centralidad, no estaba en las propuestas de la anterior Operación Chamartín.  Representaba por tanto una gran novedad  que surgió, propiciándolo, ante el fraccionamiento de la anterior unitaria visión maciza.

Quizás es ahora cuando se plantee la discusión, al haberle otorgado al Centro la dimensión  e identidad que corresponden al propio concepto.

  1. ¿Será el tamaño del Centro lo que ahora se cuestiona?

En relación al Centro de Negocios, lo único que se  ha hecho ahora es precisamente establecer su tamaño. Se hace, indirectamente, mediante su índice de edificabilidad, en el marco de una comparación internacional.

La aplicación del antiguo índice medio (1,05 m²/m2) a la superficie resultante al sur de la M30 (excluido  el recinto de la estación y el haz de vías que se mantiene activo) no daba lugar a un “centro de negocios” que pudiera responder a lo que este tipo de centros requiere. Resultaba una cantidad de edificación global verdaderamente reducida, ridícula se podría decir, en términos comparativos.

Seguía adoleciendo de lo que han carecido las cuatro torres – algunos las han llegado a llamar las “4 viudas”- para alcanzar un relativo grado de ocupación: insuficiente masa crítica.  Insuficiente concentración relativa de edificios de empresas y de personas trabajando en ellas para a su vez  alcanzar un nivel de intensidad  de actividad y de  relación  que justifican esa concentración.

No hay una cifra exacta. No se puede establecer “científicamente” la cantidad de edificación necesaria. No vale aquí la comparación con otros desarrollos urbanos más comunes. El concierto constituye un método que puede contribuir a dimensionarlo. En el fondo, si usted se va a lanzar a invertir, cuanto se atreve a acometer. No es el único, pero es un criterio. Concertada la dimensión (tras el obligado tira y afloja) hay que aceptar el envite y exigírselo.

Se podrá por supuesto estar en desacuerdo con la apuesta de  Madrid por generar un potente Centro de Negocios pero en caso de lanzarse este, para ser algo, habrá de ser “grande”. Sin aceptar que contra más grande mejor, sí habrá de reconocerse  que habrá de contar con un mínimo tamaño crítico.

En todo caso, y más allá de las opciones concretas que puedan hoy plantearse, parece que Madrid carece de una oferta de edificios de oficinas que cumplan las exigencias actuales en términos energéticos y de confort, demasiado anclados en nuestra domestica tradición de vivienda transformada en oficina  con la fotocopiadora en la cocina.

Se puede cuestionar que haya demanda para esa concentración relativa de oficinas. El traslado de algunas implantadas en la ciudad de forma menos eficiente puede ser algo que ocurra.  No será solo malo, cuando se mejora desde un punto de vista energético y se hace al lugar de máxima accesibilidad en trasporte público y sin aparcamiento. Además, es indudable que la existencia de un Centro de Negocios va  a atraer una demanda de otras empresas que, en ausencia de ese marco, ni siquiera considerarían quizás venir a Madrid. Medirla de antemano será difícil, pero negarla parece imposible.

  1. Acometer un Centro de Negocios es una decisión de ciudad.

No habiendo sido debatido cuando se planteó el año pasado, e implícitamente aceptado, puede sin  duda ahora plantearse el debate sobre su procedencia e idoneidad. El debate habrá de ser sin embargo específico y además de nivel ciudad.

Es decir, nada tiene que ver ni con las cantidades ni con las anteriores discusiones sobre la Operación Chamartín. Introduce una discusión nueva, de estrategia de ciudad. Se apuesta o no por ese Centro, algo que otras ciudades europeas hicieron en otros momentos y que Madrid tiene la oportunidad, hoy y aquí, de plantearse.

Se dan en principio las condiciones para ello:

  1. Hay un suelo disponible de entidades públicas,
  2. Hay un inicio ya construido (las 4 torres más la 5ª)
  3. Se puede hacer en torno al lugar de máxima accesibilidad de transporte público, en torno a una estación multimodal que, al tenerse que remodelar por completo, puede reunir las más idóneas características y está además conectada, en quince minutos, con uno de los aeropuertos de mayor capacidad de Europa.
  4. La estación y sus edificaciones complementarias pueden constituir una importante ancla del Centro.
  5. Se puede acometer además sin tener que demoler/realojar ninguna población previamente instalada en su suelo. Sólo hay vacíos o instalaciones de transporte cuya localización, hoy devenida central, ha quedado obsoleta en términos relativos y cuyo traslado puede hacerse con mejora de su funcionamiento y eficiencia.
  6. Se cuenta además con un inversor “apalabrado”, que asegura que juega y se compromete a ejecutar la inversión y promoción junto con el Ayuntamiento, en una potencialmente fructífera colaboración público-privada. Lejos de constituir un hándicap, contar con este inversor/promotor privado constituye una ventaja nada desdeñable, ante la que el Ayuntamiento lo que tiene que asegurar es que sus compromisos de inversión se cumplan.

11. La oportunidad que brinda la estación es única.

La decisión de apostar (o no) por un Centro de Negocios es de nivel  ciudad. Afecta a la metrópoli en su conjunto, no es una cuestión de barrio, ahí donde se establece, aunque hayan que considerar sus potenciales afecciones en su entorno. No puede hacerse en otro lugar. O se acomete en torno a la oportunidad  que   ofrecen la nueva estación y las  preexistencias, o no  se hace.  No cabe ni  acometer el Centro en otra localización, ni trocearlo.

Pudiera ser que esté “centro” tuviera mayor impacto de transformación y de “reequilibrio” en el Sur de la ciudad. Ya hicimos este intento de equilibrio con Atocha. Significó la transformación de Arganzuela, que fue importante. No obstante, ha habido escasas empresas  que se hayan  implantado a lo largo de Méndez  Alvaro. Sin duda pudo influir el escaso interés en ese movimiento “re-equilibrador” por parte de las corporaciones posteriores al Plan General  de 1985. En todo caso, la experiencia muestra la dificultad de conseguir  esos objetivos.

En  este caso no hay opción alternativa. ¿O se aprovecha la oportunidad que brinda ahora la estación de Chamartín o se pierde? Ese es el dilema.

La estación, en cualquier proyecto actual, ofrece la posibilidad de convertirse en  nexo de conexión urbana entre las dos partes de la ciudad separadas por  el haz de vías. Máxime en una estación que ahora ya es pasante (y no terminal) su condición de puente sobre las vías refuerza la función conectora. Eso só,  siempre que se trate de una estación abierta, una estación calle, aunque tenga control de accesos a los andenes a otro nivel. Al desdoblar salidas de llegadas, como ahora viene haciéndose en semejanza a los aeropuertos, la función conectora se duplica, contribuyendo en mayor medida a unir ambos lados, tanto del Propio Centro como de los barrios limítrofes.

La posibilidad de reducir el número de vías y andenes, mediante una distinta gestión podrá en su caso facilitar esa tarea de “atado”, al acercar ambas márgenes de la huella ferroviaria..

  1. Un Centro con características propias y diferentes

Está por ver cómo se diseña este Centro. Nada de lo propuesto hasta ahora vale. Ni los proyectos anteriores, ni siquiera los precedentes al considerar como excepcional la construcción de una torre y hacerlo entonces como si de un monumento se tratase. Es decir, aislada y separada de otras. Así se han construido  las 4 torres y planteado la 5ª e incluso las anteriores, en Plaza. Castilla, tan chaparras. Así se hacía en una imagen de la última versión del Plan anterior, de 2015. Se proponían 6 torres, dibujadas en azul turquesa, con semejante disposición separadas entre sí y a lo largo del borde de la M30, propiciando el acceso en coche y, paradójicamente, situadas lo más lejos posible de la estación. Eso ha sido desechado. Hay que olvidarlo, aunque quizás siga por inercia, pero señalando que es del 2015 en la web de DCN.No se puede usar hoy como referente.

Las torres no se disponen así en los centros de negocios en las ciudades que cuentan con ellos. Están más próximas entre sí, en torno a, o a lo largo de, espacios comunes peatonales,  que no requieren calles con circulación de coches .Las torres se construyen en “racimos”, en conglomerados característicos que faciliten la sinergia por proximidad

Habrá que prever un número relativamente importante de edificios en altura, no ya algunas torres como excepción. Es un Centro basado en el transporte público, restringiendo el acceso en vehículo privado y aún más el aparcamiento. El caso de la última torre londinense, The Shard, con 4500 empleos y 72 plazas de aparcamiento, ha de ser el referente en ese aspecto. No lo podrá ser en cuanto que está construido sobre las vías de tren.

  1. Y mezcla de usos: oficinas públicas y un Centro 24/7

Y, eso sí, aunque se llame genéricamente Centro de Negocios, no todas las oficinas, ni los edificios sedes de empresas han de ser privados. Cabe pensar en oficinas e incluso edificios de entes públicos. El Centro podría muy bien albergar la fallida Ciudad de la Justicia, conectada o en extensión de los juzgados de la Pz. Castilla. Otros entes públicos que presten su servicio, y que tengan que hacer frente a mucha atención al público, encontrarían aquí una localización idónea, con la máxima accesibilidad en transporte público.

Además, hoy, un nuevo centro nunca debería ser solo de oficinas, ni siquiera solo “terciario”. Se está de vuelta de la experiencia de la “City” londinense o de los CBD (Central Business Districts) americanos, algo ahora ya ancestral, que solo algún periódico poco informado puede hoy aludir como novedad. Es decir, esos centros que se quedan desiertos a los 6 de la tarde de los días laborables (aquí la actividad duraría algo más) y los fines de semana.

Incluso en los centros ya consolidados, como sobre todo en los de nuevo cuño, en el mundo se está planteando la imperiosa necesidad de complementar en estos centros el uso de oficinas no solo con otros usos terciarios: comercio, hoteles entretenimiento, ocio, deporte, cultura,..sino incluso, y en proporción significativa, con  residencia. Son los centros que enseguida se denominan, en el momento de las etiquetas, “24/7”. Es decir, con pretendida vida las 24 horas del día y los 7 días de la semana.

Así tiene que plantearse el Centro de Negocios de Chamartín, al que por cierto convendría ponerle un nombre, al margen de la antigua Operación, una vez superada esta, como se hizo en la Defense. Allí se utilizó un ancla pública, la Grande Arche, y se ha ido progresivamente inyectando vivienda para superar el efecto “city”.

Esa mezcla de usos, y la introducción de una proporción significativa de vivienda no constituyen concesión alguna al promotor privado. Por el contrario, habrían de constituir una exigencia que se le ha de hacer a este.

En la residencia habrá que prever mucha vivienda pequeña, apartamentos para singles. En el terreno de las VPO, cabe pensar en nuevas modalidades de viviendas para jóvenes, complejos intergeneracionales y otras innovaciones. Es un Centro que debe abrir nuevas opciones, apoyándose siempre en la excepcional accesibilidad.

La buscada  mezcla de usos deberá llevar a tratar de implantar la más amplia gama de complementos, de servicios y equipamientos. La elevada intensidad de uso y la densidad, con gran número de viviendas/ha, propician la proliferación de esos complementos que, por su centralidad y accesibilidad, podrán tener un ámbito de servicio mucho mayor, de nivel de ciudad.

La mezcla de usos se podrá dar, y ello se debería alentar normativamente,  en un mismo edificio. Por ej. oficinas en las 20 primeras plantas, un hotel en las 20 siguientes y 10 plantas más de apartamentos vinculados al hotel. En el hall, en la planta baja de gran altura, entra la calle y quizás hay algún comercio, bares o uno o varios restaurantes. Se abren muchas posibilidades a situaciones singulares y nuevas.

  1. Y con todo ello, ¿cabe el Centro de Negocios en el espacio al sur de la M30?

Es otra duda que se plantea. Alguien cuestiona, todo ello ¿cabe? Evidentemente, eso depende de cómo se ordenen los edificios, de su altura y de los juegos de compatibilidad que se establezcan entre estos y entre los usos que alberguen.

Sin duda esto no es un barrio más de la ciudad. Exige un diseño especial y cuidadoso. No vale cualquier propuesta ni en menor medida la aplicación de  modelos rutinarios, concebidos para otro tipo de tejido urbano más convencional.

Los equipamientos, asegurando que se cubren los servicios urbanos, habrán de ser muchos y en una gama más amplia de lo habitual. No necesitan sin embargo parcela exclusiva. Precisamente, un centros de salud, una biblioteca y un gimnasio, pongamos por ejemplo, caben perfectamente en un edificio común, en distintos niveles, o en los bajos de un edificio mucho más alto. Resulta evidente que esas soluciones, con gran riqueza de posibilidades, ya se han inventado en otros lugares. Otras muchas seguro que aquí podrán surgir.

Hay entonces terreno se sobra para incluir todo lo que pueda imaginarse. La apuesta reside en imaginar, en ir más allá de los estándares, cumpliendo  estos en todo caso. Ya debe haber informes que confirmen la cabida.

Lo que este Centro propicia, y reclama como diferencia, son equipamientos singulares de nivel ciudad. Aquí si serían posibles. Una sucursal de un museo internacional, una nueva Opera, un “algo”  que no sepamos siquiera enunciar de entrada,….son cosas que en este nuevo Centro de Madrid tendrían cabida y por las que, con gran entusiasmo y convicción, se podría pelear. Esa es una faceta más del interés que el Centro encierra para la ciudad.

  1. ¿Y el Parque Central?, denostado como la “losa”

Fuera de la estación, en una considerable longitud hasta la M30, el haz de vías mantiene prácticamente su anchura. Constituye sin duda una barrera. Se podrían hacer pasos de conexión entre ambos lados, algunas estaciones cuentan con ellos. Sirven para ver los trenes, un reconocido espectáculo que sin embargo parece que va perdiendo atractivo en estos momentos.

Surge entonces la idea de cubrir las vías. Se parece al tan añorado soterramiento pero es más viable. En este caso además, el juego de  distintos niveles, que se dan en el entorno de la estación, será una indudable característica de todo buen proyecto.

La cubrición no es algo insólito. Ya se ha hecho con éxito en algunas estaciones, como es el caso de Oviedo. Cuenta con árboles de cierta talla, Abiertos en parte los laterales, facilitan la ventilación de la planta inferior de las vías.

La cubrición ciertamente, en tanto que genera un “nuevo suelo” sí genera legalmente edificabilidad. No es en sí mismo un problema. Es un factor más a tener en cuenta en la discusión que, como en todo, parece plantearse en términos de tamaño.

Cuánto se cubre pareciera ser la cuestión. En los primeras imágenes que acompañaban Madrid Puerta Norte, se introducían algunos agujeros en la cubrición, uno cuadrado en el centro y otros menores, cuan pequeños recortes dejando al aire algunas vías cerca ya de la M30. ¿Significaban una mejora? Se reducía sí en algo la cubrición, se reducía sí algo su coste pero ¿era una mejora para el resultado? Desde el punto de vista económico financiero no tiene gran incidencia. La tiene, y mucho, en la imagen del conjunto.

¿Se cuestiona la idea de generar un Parque? ¿Por qué? Por inviable o por inadecuado. Proponer que haya vegetación y arboles, incluso de cierto porte no significa no saber nada de botánica, implica un cierto sobrecoste en el que seguramente merece mucho la pena incurrir. El que se llame Central es porque podría servir de aglutinante a los dos lados del Centro de Negocios implantado a caballo del haz de vías cubierto. Difícilmente se puede considerar malo y en menor medida contraproducente. Como en casi todo, lo que habrá que exigir y después controlar, que sea lo más parque posible.

Argumentos en contra de la cubrición por lo que significa de condicionamiento para las distintas opciones de las instalaciones ferroviarias, no parecen tener base. La transformación de estas requiere en todo caso `programarse con urgencia. Es un requisito para todo lo que se pretenda acometer.

  1. ¿Algunas conclusiones?

De hecho, se han ido vertiendo a lo largo del  texto de forma incluso repetitiva. Madrid Puerta Norte fue y sigue siendo una propuesta atractiva. Es lo que se ha acordado. Sus cifras, ahora ya precisamente consecuentes, en cada uno de sus fragmentos con lo que en cada uno de ellos se pretende hacer, parecen básicamente adecuadas.

Las genéricas acusaciones, tan manidas, de especulación y/o de entreguismo por parte municipal carecen de fundamento.

La Operación Chamartín ha muerto. No se debería  pretender revivirla ni hacer comparaciones cuantitativas globales, faltas de rigor, que no hacen sino continuar en su estela.

Los nuevos desarrollos al Norte de la M30, de remate y compleción de la ciudad están muy bien. Sin embargo, la gran discusión hoy es si apostamos o no porque Madrid aproveche la oportunidad de generar un potente Centro de Negocios. Allí donde está la estación, sin posibilidad ni de trasladarlo ni de trocearlo. La oportunidad se brinda solo en ese lugar y ahora. Es todo un reto pero es un  Proyecto Urbano de enorme interés para la ciudad, que carece de alternativa. Abordémoslo.

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Una respuesta a Opinión: CHAMARTÍN: LAS POSIBILIDADES QUE ABRE EL ACUERDO ALCANZADO, por Eduardo Leira

  1. Manuela Montero dijo:

    MUY bien ,Y aVicálvaro cuándo le toca

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