Lo que reclama la Plataforma Zona Norte y lo que ha acordado el Ayuntamiento
Oída la presentación en la rueda de prensa del día 27 de julio, leído el acuerdo presentado (ver punto 2) – que el Ayuntamiento aun no ha hecho público – y, finalmente, analizada la documentación grafica con la que el BBVA ilustra su visión del acuerdo en la web de DCN, cabe destacar:
- El objetivo del acuerdo sigue siendo el uso del suelo público de ADIF como base de un negocio inmobiliario, y no el equilibrio urbano ni las necesidades de los barrios. Además, localizar en este ámbito 2,8 M m2 es congestivo, desequilibrador y una pérdida de oportunidades para todos.
- Si bien apoyamos la modernización de la estación y se puede entender que se proponga un Centro de Negocios en su entorno, dada su gran accesibilidad urbana, nacional e internacional; la edificabilidad de terciario es excesiva ya que se ha triplicado: de los 500.000 m2 que proponía el Ayuntamiento en esta zona, se pasa a que DCN disponga de 1.250.000 m2 en el centro de negocios y otros 150.000 m2 en la Estación.
- Se mantienen inversiones despilfarradoras en infraestructuras: la losa, el traslado del canal y de la EMT… además no se sabe nada de la reforma del nudo norte ni el de Fuencarral, que se van a congestionar con los 2,8 M m2 edificables.
- No se tocan los temas de movilidad salvo la prolongación del metro: transporte público (salvo una ampliación del metro), no se menciona la integración urbana de la estación de cercanías de Fuencarral, ni el viario local (salvo las transversales entre distritos), ni el transporte no motorizado, ni el espacio público: Castellana, Legendre, Llano Castellano, Valverde… entendiendo la calle para lugar de paseo y estancia, más allá del uso por los coches.
- Al ser un acuerdo inmobiliario sobre la “operación Chamartín” el Ayuntamiento sigue ignorando las necesidades de los barrios que se están reivindicando. Y se añaden nuevos peligros: congestión aumentada (otra vez 2,8 millones de m2 edificables), otra vez el riesgo de la Zona deportiva EMT, asfixia de San Cristóbal, acoso a los barrios de Begoña y Fuencarral con posible aumento de la congestión, una ampliación de Las Tablas que puede generar más problemas que soluciones, etc.
En base a todo ello y a las explicaciones más detalladas que se presentan en las siguientes notas, hay que definir cómo se participará en la fase de elaboración de la MPG, y en el posterior periodo de alegaciones cuando se tramite, y que principios mantener como irrenunciables a lo largo del proceso.
También habrá que participar en la tramitación del Estudio Informativo del Proyecto ferroviario de Chamartín-Fuencarral que aun no está hecho, y en el Estudio de Impacto ambiental que lo acompañara y que tiene obligatoriamente un periodo previo de consultas y un periodo de información pública.
2. El Acuerdo
El acuerdo se refiere básicamente a edificabilidades por usos y áreas. Sin embargo hay muchas cuestiones a comentar.
Sobre planeamiento, gestión y participación
En el punto 1 se establece que la aprobación inicial de la MPG está prevista para enero 2018 (es decir a partir de entonces se iniciaría el periodo oficial de alegaciones). Se dice que “previamente a la aprobación inicial y simultáneamente a la concreción de la misma se desarrollará un proceso específico de participación con las asociaciones ciudadanas articulado por el Ayuntamiento de Madrid”.
Sin embargo, no se menciona en el acuerdo ni se comento en la rueda de prensa, que antes de aprobar la MPG deberían haberse tramitado el Estudio Informativo del Proyecto Ferroviario de Chamartín – Fuencarral, que tiene que estudiar y evaluar distintas alternativas y que se debe estar empezando ahora a redactar. Este estudio tiene que ir acompañado de un Estudio de Impacto Ambiental que requiere una fase previa de consultas, aun por hacer. Ambos documentos tiene un periodo de información y alegaciones antes de su aprobación definitiva.
El punto 2 dice que la MPG establecerá ámbitos de ordenación (dos: al norte y sur de la M30) y áreas de reparto (cinco en: Estación, Centro de Negocios, La Malmea, Fuencarral y Las Tablas) con actuación preferentemente por compensación.
El punto 12 establece que la MPG “priorizará en sus contenidos la incorporación de ordenaciones pormenorizadas y especificas (APEs)”. De hecho, en la rueda de prensa Bejar dijo que cuando la MPG tuviera aprobación definitiva se redactarían los proyectos de urbanización, es decir que cuenta con que tendrán determinaciones finalistas.
Sobre el ámbito y la edificabilidad
El ámbito que estaba propuesto en PNM se amplía con 19,5 Has en la zona este de la playa de vías de Fuencarral, como ampliación de Las Tablas. El ámbito total queda en 194 Has que generan edificabilidad, de las 317,8 Has totales (incluyendo el suelo ferroviario que no se transforma).
La edificabilidad total propuesta en Nuevo Norte es de 2.830.000 m2.
La propuesta PNM era de 1.750.000 m2, es decir se aumenta en 1.080.000 m2, de los que 205.000 m2 corresponden a la ampliación de Las Tablas.
La anulada Operación Chamartín tenía 3.270.000 m2, por lo que la disminución respecto a la misma es de 440.000 m2. En dicha operación no se incluían los 205.000 m2 de Las Tablas ni los 75.000 m2 de la Colonia Campamento, que ahora están incorporados en Nuevo Norte, por lo que la disminución respecto a la operación anulada sería de 720.000 m2 sobre 3,27 M m2, lo que supone un 22 %, eso sí con un regalo extra en Las Tablas.
Sobre las inversiones y las infraestructuras
Las inversiones que supone la nueva propuesta no se han estudiado. En a rueda de prensa Bejar se limitó a decir que serán más o menos 6.000 M € como la anterior propuesta de Castellana Norte (nada que ver con la propuesta municipal MPN) y que ADIF seguiría cobrando lo mismo por su suelo.
Se enuncian algunos acuerdos en cuestiones infraestructuras:
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- En el punto 9 se da por supuesto que habrá una losa sobre vías, dice “sobre la losa en cubrimiento de vías ferroviarias solo se localizarán zonas verdes y usos deportivos”. La losa será aparentemente similar a la de la anulada Operación Chamartín ya que en el punto 16 se establece que DCN, asumirá la parte proporcional que le corresponda sufragar del coste de cubrimiento de las vías, y que “se redactará un nuevo proyecto” asumiendo los propietarios “como límite de su responsabilidad las cantidades máximas fijadas en el anteproyecto antecedente de abril de 2015”.
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- En el punto 9 se dice que se relocalizarán las instalaciones de las cocheras de la EMT en una parcela de 5 Has en la zona de Tres Olivos o Las Tablas.
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- En el punto 17 se anuncia una prolongación de metro, sin mayores especificaciones. Se establece que DCN asumirá la “carga correspondiente a la prolongación de la infraestructura de metro” que requiera el modelo de movilidad, limitando su responsabilidad al anteproyecto de 2015 realizado por metro de Madrid.
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- Asimismo en el punto 17 se reconoce que va a haber importantes afecciones de las instalaciones del Canal de Isabel II, sin mayores especificaciones. Se establece que se redactarán “nuevos proyectos” y que DCN asumirá como límite de su responsabilidad “las cantidades máximas fijadas en los anteproyectos de abril de 2015”. En la nota de prensa de Ecologistas en Acción se menciona que, al menos, desaparecería en depósito del Olivar en La Malmea.
Sobre vivienda
En el punto 10 se contabilizan 1.100.000 m2 residenciales, equivalentes a 11.000 viviendas, de las que 8.800 serán libres y 2.200 protegidas.
No hay ninguna información sobre vivienda pública y en alquiler. Sin embargo, en la rueda de prensa el Ayuntamiento hizo alusión a que habrá 4.100 viviendas públicas de alquiler.
Las viviendas se distribuyen:
- 3.000 en La Malmea (el 20% de protección)
- 4.250 en Fuencarral – Tres Olivos (el 20% de protección)
- 750 en Las Tablas (el 20% de protección.
- 3.000 en el Centro de negocios, previsiblemente de lujo, aunque el 20% se anuncian como de protección.
Sobre la ordenación y los cinco ámbitos
En el punto 18 se establece que el sistema de espacios libres “articulará un eje longitudinal continuo que estructurará la ordenación” y que conectará con otras grandes zonas verdes de la ciudad.
Por zonas en el punto 10, se establece:
La estación de Chamartín
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- Además se asigna una edificabilidad lucrativa de 150.000 m2 para DCN.
- No se fija la edificabilidad ferroviaria. Se autorizan en el punto 11 “un régimen especial de hasta el 50% para usos asociados al característico ferroviario”. El Ministro en la rueda de prensa anunció que se trasladaría allí la administración ferroviaria.
- Además se asigna una edificabilidad lucrativa de 150.000 m2 para DCN.
El Centro de Negocios (todo el espacio al sur de la M30 menos la estación)
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- Tendrá 1.200.000 m2 de terciario, además de las 3.000 viviendas.
- Aunque no se habla de ello, es evidente que esta edificabilidad no cabe fácilmente en el suelo ocupable a pesar de la incorporación de las 2 Has de la Colonia Campamento. Por eso insisten en la losa donde desplazar verde y equipamientos (en la rueda de prensa hablaron de deportivos), y por eso trasladan las instalaciones de la EMT. Habrá que luchar para mantener, por ejemplo, la zona deportiva de la EMT.
- En el punto 14 se mencionan para esta zona “tipologías edificatorias singulares en altura” y los usos residenciales serán “medio de transición con los bordes urbanos ya consolidados”. Habrá que estar atentos a la distribución de las torres que quieran hacer, para que no se asfixie a San Cristóbal y Mauricio Legendre. Se habla de que se pueden hacerse varias torres como las “torres florentinas” de la Castellana, y el resto tendrá que ser entre 10 y 20 plantas o no les entra toda la edificabilidad en el terreno.
La Malmea (de M30 a Cardenal Herrera Oria)
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- Tendrá 150.000 m2 de edificios de actividad económica además de 3.000 viviendas.
- En el punto 15 se dice que habrá ”un periodo transitorio para el traslado de las actividades existentes”. Es decir, desaparecerá el tejido urbano actual y las actividades económicas y empleo existentes, en contra de lo propuesto en PNM.
- Aparentemente, incluirá un nuevo parque lineal, pero no se sabe que quieren hacer con el Canal.
- El punto 15 establece que “las tipologías previstas deberán tener en cuenta las existentes e integrarse en los tejidos urbanos de borde”.
- No hay mención a las redes viarias y accesos (salvo en el punto 15 que dice que se potenciaran “las conexiones transversales entre distritos”), ni sobre al transporte público, la movilidad, o las necesidades de equipamientos.
Fuencarral – Tres Olivos (desde Cardenal Herrera Oria hasta el nudo de Fuencarral)
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- Tendrá 100.000 m2 de edificios de actividad económica además 4.250 viviendas.
- Aparentemente, incluirá un nuevo parque lineal, pero no se sabe que quieren hacer con el Canal.
- El punto15 establece que “las tipologías previstas deberán tener en cuenta las existentes e integrarse en los tejidos urbanos de borde”.
- No hay mención a las redes viarias y accesos (salvo en el punto 15 potenciar “las conexiones transversales entre distritos”) como Llano Castellano, la Nueva Castellana, La afección a Ntra. Sra. de Valverde, ni sobre al transporte público (por ejemplo la estación de cercanías), la movilidad, o las necesidades de equipamientos.
Las Tablas (franja entre la playa de vías de Fuencarral y el barrio de Las Tablas)
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- Dispondrá de 130.000 m2 de edificios de actividad económica además de 750 viv.
- No hay menciones al aumento de congestión y de déficit de servicios que implicará para el barrio de Las Tablas, ni a si este Ensanche va a proporcionar nuevo suelo de equipamientos.
3. El Acuerdo, según las imágenes publicadas por el BBVA en la web de DCN
En la web de Distrito Castellana Norte la empresa ha renovado estos días su información publicitaria. En la página de inicio, empieza anunciando que es ”la compañía que va a desarrollar Madrid Nuevo Norte”; y entrando en el apartado “proyecto” se encuentran una serie de imágenes bajo el titulo “La renovación del norte de Madrid” que ilustran su visión de este “proyecto de futuro”. El Ayuntamiento no sabemos que haya emitido ninguna nota ni comentario sobre la ordenación que presenta el BBVA en la web.
A continuación comentamos las propuestas del BBVA, sobre Nuevo Norte de Madrid.
La distribución de la actividad económica (Fundamentalmente oficinas)
El dibujo engaña. El Centro de Negocios de 1,2 M de m2, que sitúan en los terrenos de la EMT al sur de la M30, sería unas 5 veces las Cuatro Torres, y en la imagen parece solo el doble. Es decir, en realidad ocuparía mucho más terreno y con edificios altos.
Además se come la zona deportiva de la EMT.
Los 150.000 m2 de La Malmea dispersos en 4 manzanas, dos de fachada a la M30.
Todo lo que se localiza junto a la M30, generará serios problemas de tráfico.
Los 130.000 m2 en el ensanche de las Tablas se sitúan en dos zonas, lejos del metro.
La distribución de la actividad residencial
Las 3.000 viviendas al sur de la M30 se colocan en torno a la Losa-Parque que cubriría las vías del tren, en las zonas de San Cristóbal y de la calle Bambú (al este).
Las 7.250 viviendas de La Malmea y el ensanche de Fuencarral se comen el posible parque lineal sobre el Canal de Isabel II, y se disponen entre una nueva Castellana y una calle arbolada junto a las tapias del FFCC, que podría ser Antonio Cabezón.
Se han dibujado en varias zonas pequeñas torres que aparentan tener entre 10 y 20-25 plantas, si bien en las proximidades del casco de Fuencarral y S. Cristóbal las alturas parecen menores.
El sistema verde
El único parque de cierta envergadura que se propone, es la losa de hormigón que cubre la playa de vías del ferrocarril de Chamartín.
Se cargan la oportunidad de un parque lineal en el ensanche de Fuencarral, apoyado en los terrenos del Canal de Isabel II, y de su conexión con el actual parque de Fuencarral – Tres Olivos.
En el ensanche de Fuencarral la zona verde es una franja de protección de la playa de vías de Fuencarral. El resto de zonas verdes son algunos bulevares y un parque en el ensanche de Las Tablas.
Parece probable que se afecte el parque de Begoña.
La localización de los equipamientos
En la imagen se detectan en la zona sur varias parcelas en el borde de la losa – parque sobre las vías de Chamartín, lejos de los barrios existentes, como Mauricio Legendre-y la Avda de Burgos.
En la zona norte hay parcelas junto al casco de Fuencarral, que es difícil deducir si son para las nuevas viviendas o si habría parcelas para cubrir los déficits actuales de los barrios. También hay parcelas de equipamientos junto al verde de protección del ferrocarril (Antonio Cabezón).
En el ensanche de Las Tablas hay parcelas que parecen superar las necesidades de las 750 nuevas viviendas, por lo que podrían cubrir déficits del barrio.
Las redes viaria, de metro y cercanías
Red Viaria
Mantienen la prolongación de la Castellana a través del nudo norte, hasta el ensanche de Fuencarral, discurriendo próxima al barrio de Begoña.
- Supondría una fuerte presión sobre el barrio de Begoña, Llano Castellano y Virgen de Valverde.
- No está claro como conecta por el norte con el nudo de Fuencarral, así que puede convertirse en una nueva entrada desde M40 a la almendra central.
Mantienen las conexiones interdistritales y se añade una a Avda. de Manoteras.
Mauricio Legendre, pierde su conexión como bulevar con un posible parque lineal de Fuencarral, bloqueada por el “Mini-Manhattan” de la M30 que ocupa los terrenos de la EMT.
Hay dos nuevas conexiones transversales que atraviesan el barrio de San Cristóbal y la Losa –Parque hasta M30 – Hortaleza.
No se vislumbra que pretenden hacer con el nudo norte, pero es evidente que desaparece la zona deportiva de la EMT y que peligra parte del parque de Begoña.
Situar el “Mini-Manhattan” junto a la M30 facilitará el acceso en automóvil, dado que las torres no se sitúan junto a las estaciones de metro y cercanías. Es previsible que se propongan miles de plazas de aparcamiento y conexiones en túnel con las autovías, fomentando el tráfico en coche.
Metro
Se prolonga desde la estación de Chamartín con tres estaciones en la actual EMT, en La Malmea y en la proximidad de la ermita de Ntra. Sra. de Lurdes.
Las nuevas estaciones quedan excentricas al “Mini-Manhattan”, sin atenderlo adecuadamente, lo que inducirá mayor tráfico de coches.
Abandonan la conexión de esta línea con la L10 entre las estaciones de Montecarmelo y Las Tablas, que mejoraría la conexion por transporte público con otras zonas de la ciudad.
Cercanías
Nueva estación en La Malmea.
Traslado de la estación de Fuencarral al sur, a la altura de la Ermita de Sea- de Lurdes, muy próxima al metro.
La conexión de Las Tablas y Los Olivos se refleja en el grafico mediante una línea de puntos difícil de interpretar, aunque es evidente que no se plantea una conexión “urbana” sobre vías entre los nuevos ensanches de La Tablas y Fuencarral.
La losa sobre la playa de vías de Chamartín es un puro mecanismo especulativo, que introduce una rigidez perjudicial para el futuro desarrollo del conjunto ferroviario.