La gran operación inmobiliaria en los terrenos vacantes de la cervecera Mahou y la prevista demolición del estadio Vicente Calderón, en rápido trámite de aprobación por el Ayuntamiento de Madrid, constituye un incentivo para reflexionar sobre el valor de los vacíos en la ciudad consolidada y su potencialidad como áreas de oportunidad para la recualificación, el enriquecimiento y la compleción de la misma o, por el contrario, como solares para el oportunismo de los poderes públicos y el negocio inmobiliario.
Como vacíos actuales podemos definir aquellas áreas de la ciudad vacantes de edificación y uso, bien porque nunca han llegado a ocuparse y edificarse, o bien porque han sido derribadas las edificaciones que en ellas se asentaron y desaparecido las actividades que albergaban. En todo caso, se trata de unos terrenos delimitados, libres físicamente, aunque puedan estar condicionados, con mayor o menor vinculación, por unas normas urbanísticas anteriores. La localización puede ser intersticial, en el corazón de la trama urbana consolidada, o como alveolos en sus bordes.
Vacíos potenciales son aquellas áreas de la ciudad en las que es previsible o incluso aconsejable el derribo de sus edificios e infraestructuras, junto con el traslado de las actividades allí ubicadas por haber devenido obsoletas, bien por el deterioro físico de las construcciones (obsolescencia patrimonial), bien por su inadecuada localización respecto al entorno urbano (obsolescencia ambiental), por la caducidad de las actividades implantadas (obsolescencia funcional), bien incluso por su baja rentabilidad social y económica (obsolescencia económica). Una vez liberadas de edificios y actividades emergen como terrenos libres o grandes solares. La detección y el ámbito de las zonas urbanas que pueden ser derruidas para ofrecerse como vacíos reales exige un riguroso análisis de la ciudad y una profunda cuantificación del grado de obsolescencia funcional, económica, ambiental o patrimonial, tanto de las actividades allí localizadas como de la propia fábrica edificada, valorando simultáneamente hasta qué grado no pueden rehabilitarse para usos y estándares más actuales. En todo caso, no precipitar su derribo y desmantelamiento, incrementando su valor inmobiliario al margen, o por encima, de su posible función social.
Cabe añadir otro concepto de vacío al referirnos a los edificios, los grandes edificios, públicos o privados, que han sido vaciados de actividad pero mantienen una configuración física, fachadas y perfiles, conformados por unas fábricas duraderas y que se ofrecen a la ciudad como “contenedores” capaces de acoger nuevos usos, más actuales y enriquecedores de la vida urbana, conservando al mismo tiempo su valor como referentes patrimoniales de la historia, más o menos reciente, de la ciudad, no solo como mecanismo para sustituir anteriores usos por actividades más rentables para sus propietarios o nuevos operadores inmobiliarios.
En el proceso de redacción de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM), en cuyo Avance, hecho público, se proclama enfáticamente un cambio radical frente a las políticas urbanísticas de las últimas décadas, contenidas en el Plan General de 1977, rechazando lo que se denomina un “urbanismo expansivo” para apostar por un “urbanismo de recualificación” de la ciudad existente, la disponibilidad de los vacíos antes enunciados adquiere una importancia de primer orden, porque será sobre estos vacíos donde podrán realizarse con mayor rapidez y eficacia las intervenciones de recualificación y compleción de la ciudad actual. Es decir, la tarea de “hacer ciudad en la ciudad” y no seguir extendiéndola en invasores “ensanches”, ineficientes tanto desde el punto de vista económico como desde el social y ambiental.
Sobre estos vacíos de la ciudad, actuales y potenciales, tienen puesta su vista y su poder los grandes promotores inmobiliarios, asociados al capitalismo financiero y apoyados por unos gobiernos neoliberales, que descubren en ellos los nichos propicios para el gran negocio, los grandes beneficios, una vez perdido el atractivo, por inviables, de los nuevos desarrollos sobre “terrenos vírgenes”, sea este el mundo de los ensanches o el de las urbanizaciones periféricas. Proyectos inmobiliarios que se presentan, en un astuto marketing, envueltos en una retórica de modernidad, de incremento del atractivo y competitividad de la ciudad, de oferta glamurosa para el turismo y las compras. Pero solo es un envoltorio para hacer más tragadero para las administraciones públicas, los medios de opinión e incluso muchos ciudadanos, la apropiación de las rentas de situación, de las rentas de centralidad que la ciudad ha creado a lo largo del proceso de desarrollo. Unos valores generados por el esfuerzo colectivo de los ciudadanos a lo largo de los años.
Frente a este lógico, aunque cuestionable, afán inmobiliario, los poderes públicos, el Ayuntamiento, deben ponderar con una visión amplia de la ciudad y de las necesidades, demandas y aspiraciones de los ciudadanos, cuál pueda y deba ser la función primordial de estos vacíos, entendidos como “áreas de oportunidad” para completar y enriquecer el tejido físico y social, ampliando la trama urbana, introduciendo usos y equipamientos innovadores o promoviendo nuevos desarrollos residenciales y terciarios (comercio y oficinas) con una alta rentabilidad social. Todo ello bajo el entendimiento y la defensa de la ciudad compacta y compleja, en la que la pluralidad y mezcla de actividades y ciudadanos de distinto carácter socioeconómico sea una prioridad firmemente defendida. Promoción de nueva ciudad en la ciudad que puede contar con la participación de promotores privados, pero una vez fijados el contenido y la finalidad social de la intervención por los poderes públicos, oídas y atendidas las opiniones de los ciudadanos, reconociendo su derecho a participar de forma eficaz, no solo formal y burocrática, en la construcción de su ciudad. Los ciudadanos no solo tienen el “derecho a la ciudad”, sino también el derecho a configurar el futuro de su ciudad acorde con sus anhelos, como proclamó hace más de medio siglo Henri Lefebvre y defiende David Harvey en nuestros días.
Estos vacíos tan repetidos en estas líneas, deben ser entendidos como sugerentes “áreas de oportunidad” y no pueden degradarse, empobreciendo la ciudad presente y futura, bajo el oportunismo coyuntural tanto de las administraciones públicas como de las ansias de negocio a corto plazo de los grandes poderes financieros e inmobiliarios.
En Madrid está vivo el debate, la lucha ciudadana frente a los intereses inmobiliarios amparados por el Ayuntamiento, en múltiples casos en los que se plantea la privatización de estos vacíos actuales y potenciales, despreciando la función social que todo espacio urbano debe cumplir. Así lo demuestran ejemplos como la Operación Canalejas, la Operación Plaza de España, la previsible venta de los talleres del Metro o la reivindicación como parque público de la finca Torre Arias. Pero cabe destacar, como ejemplo paradigmático, la proyectada gran operación inmobiliaria Mahou-Vicente Calderón, presente en los medios de comunicación y objeto de debate tanto profesional como ciudadano.
En este caso se suman los dos conceptos de vacío antes descritos. Un vacío actual, perfectamente delimitado, surgido del derribo de las instalaciones de la cervecera Mahou, que las traslado torticeramente a su nueva planta en Azuqueca (deslealtad territorial y ataque antisindical). Y un vacío potencial como resultado de la demolición prevista, por acuerdo del Ayuntamiento con el Club Atlético de Madrid, del estadio Vicente Calderón. La suma de ambos viene a ofrecer a Madrid una importante “área de oportunidad” tanto por su dimensión como por su localización, entre la plaza Francisco Morano y el Parque Lineal del Manzanares,denominado Madrid-Río. Una gran oportunidad para completar y enriquecer la ciudad, ampliando su trama y dando cobijo a importantes y necesarios equipamientos y servicios públicos demandados por los vecinos de la Arganzuela, ya formulados en una alegación al Avance del Plan General con fecha 27.02.14, nunca atendida por los responsables municipales, a pesar de que en el propio documento de Avance se reconoce la grave carencia de equipamientos de todo tipo en este distrito. Equipamientos y servicios compatibles con un desarrollo residencial y terciario, constituyendo un potente mecanismo de ayuda en la tarea prioritaria, propuesta en el citado Avance, para la revitalización, la recualificación de las denominadas “áreas vulnerables”. Por el contrario, el Plan Especial redactado por el propio Ayuntamiento, que ampara la operación inmobiliaria otorgada a FCC, ignora toda demanda ciudadana y finalidad social de este desarrollo.
Comercios, oficinas y viviendas de promoción privada ofertadas en el puro y duro mercado, sin proporción alguna que indique una sensibilidad y una finalidad social, salvo la cesión de un pequeño retal de suelo para la ampliación del Colegio Tomás Bretón. Sobre una superficie de 204.955 m² de suelo se destinan 131.524 m² para uso residencial, 43.841 m² para uso terciario y 29.529 m² para otros usos sin especificar, con una edificabilidad total de 175.365 m² de los cuales 157.829 m² son para vivienda y 17.536 para terciario, lo que supone, según el Plan de Reforma Interior en tramitación unas dos mil nuevas viviendas (ninguna de ellas protegida) cuando en Madrid pueden estimarse que existen unas 150.000 viviendas vacías. Indudablemente, una gran oportunidad como negocio inmobiliario que se adorna con el calificativo de “una nueva centralidad moderna y emblemática” a la que se le añade el toque castizo de recrear el espíritu de la pradera de San Isidro en la huella vacante del estadio. Por no ser negativo, cabe valorar como acertada y atractiva la ampliación de Madrid-Río y sus nuevas conexiones con la ciudad ya consolidada, pero estos objetivos pueden conseguirse con una promoción dirigida y tutelada por los poderes públicos, modulando la edificabilidad e incorporando un mayor contenido de equipamientos, servicios y viviendas protegidas.
En definitiva, una oportunidad perdida para bien de los madrileños y de la imagen de la ciudad, que resta credibilidad a las proclamas del nuevo PGOUM incluidas en el Avance de la revisión del Plan de 1997. Y todo ello debido a un Ayuntamiento que antepone los intereses del mercado al de los ciudadanos.
LA ARQUITECTURA Y EL PROYECTO URBANO
Unas breves consideraciones sobre la ordenación, el proyecto arquitectónico-urbanístico, de la operación Mahou-Calderón.
La ordenación urbanística de este gran espacio, este gran triángulo con base en el parque lineal del Manzanares, al sur, y el vértice norte en la plaza Francisco Morano, está sustentada por unos principios o conceptos sobre la forma de la ciudad y sus componentes que, de forma casi telegráfica, pueden enunciarse así: defensa de la ciudad compacta, la ciudad mediterránea; defensa de la mezcla de usos y personas; defensa de la edificación en altura (torres o rascacielos) como mecanismo para obtener una mayor proporción de suelo libre, verde o no verde. Todo ello como garantía de una ciudad más sostenible y menos consumidora del recurso tierra y paisaje. La ciudad compacta con alta densidad es más verde que la ciudad dispersa de baja densidad. Entendimiento de la ciudad y criterios de proyecto inspirados de forma muy directa en el artículo de Luis Fernández Galiano “Mejor vivir juntos. Elogio de la ciudad compacta” que se incluye en la documentación del Plan Parcial como referencia cultural y aporte de autoridad.
Principios todos ellos que, debidamente modulados, son plenamente asumibles e incluso aplaudidos con fervor. Principios, sin embargo, que se ven traicionados o, al menos, banalizados, en la concreta ordenación planimétrica y volumétrica propuesta para esta zona de Madrid. La proclamación de una ciudad compacta se ve defraudada al contemplar la dimensión de la manzana central (coincidente con el solar vacante de Mahou) y la dispersión visual de las cinco torres emplazadas sobre un zócalo de tres plantas. Dimensión en nada coherente con la “tradición del ensanche madrileño” ni con la trama del entorno urbano ya consolidado. Dispersión visual que niega la necesaria continuidad y repetición de la ciudad mediterránea. La edificación en altura de un conjunto de torres de 17 a 22 alturas, exaltadas por los dos “rascacielos” de 36 plantas, singulares y emblemáticos, junto al río, como símbolos de una nueva puerta sur de Madrid, solo consigue la liberación, ciertamente importante, para la ampliación de Madrid-Río con un significativo ensanchamiento o “área estancial” en el vacío dejado por el estadio, que podría haberse obtenido con otra tipología. El resto del “suelo liberado”, salvo las vías públicas, es de carácter privado, como puede comprobarse observando la parcelación propuesta. Y en cuanto a la alta densidad, no parece apoyarse en necesidades nacidas de la ciudad sino en el mayor beneficio otorgado al promotor privado de esta operación. En todo caso, la densidad no está obligatoriamente ligada a la edificación en altura. Baste recordar el debate profesional anglosajón defendiendo y demostrando la compatibilidad de la alta densidad con la baja altura de la edificación (high density-low rise).
Es difícil aceptar que estemos ante un “nuevo tipo de trazado de ciudad”, la “solución óptima que se adecua a la escala del lugar” y a la “memoria de lo que fue la ciudad en este ámbito”, tal como defiende J.C. Sancho, que culmina su elogio sentenciando que esta ordenación “aportará un gran ejemplo de lo que puedan ser las actividades y el crecimiento urbano futuros (…)”, reforzando esta aseveración al decir que este es “el modelo que mejor se acomoda a los objetivos perseguidos de ciudad mediterránea, compacta y densa, con continuidad formal, multifuncional, heterogénea y diversa”.
Las dos torres de 36 plantas junto al río quieren simbolizar una nueva Puerta del Sur, en réplica a la siniestra Puerta de Europa en el norte, y se les asocia una función de hito o referencia visual tanto en el conjunto de la ciudad como, de forma más acertada, en el largo recorrido del parque fluvial debido a su altura y a su colocación en el codo de casi 90º que forma el río en este punto. Pero más dudosa es su pretendida capacidad de crear una “nueva centralidad”. Un concepto degradado de centralidad de la ciudad por el simple hecho de la existencia de una construcción singular de gran magnitud y que albergue múltiples actividades, olvidando que la centralidad no es un punto singular sino la suma de muchas centralidades constituyentes de la complejidad de la ciudad, que solo se alcanzan como depósito o acumulación de la historia. Y hago esta crítica reconociendo que el estudio Rubio & Álvarez-Sala ha proyectado la mejor de las cuatro torres de la Castellana.
Pero a favor de la ordenación volumétrica puedo destacar el zócalo que remata la plaza Francisco Morano, sobre el que emergen dos torres de 15 y 19 plantas, “dos edificaciones en altura (…) sutilmente desplazadas una de otra para evitar falsas y rígidas simetrías”, como comenta Francisco Mangado, que continúa afirmando que “se trata de una atractiva, eficaz y sutil propuesta urbana, clara y a la vez compleja que, sin duda, responde a las preguntas adecuadas que han de hacerse al lugar”. Lástima que la ordenación de la manzana vecina anule el valor de esta esquina norte.
Solo he tratado en estas líneas de reflejar mi valoración crítica tanto del significado político como de su formalización urbanística y arquitectónica, tras una atenta lectura del Plan Parcial de Reforma Interior.
Eduardo Mangada. 11 agosto 2014
