¿DISTRITO BBVA? MAPA DE ACTORES E INTERESES_Félix Arias Goytre

El pasado 19 de mayo se publicó en el diario digital Nueva Tribuna el artículo “¿Distrito BBVA? Mapa de actores e intereses” de nuestro socio Felix Arias Goytre, que reproducimos a continuación por su interés:

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¿Qué hacer en Chamartín? Lamentablemente hay intereses en conflicto. Suele ocurrir cuando se construye la ciudad, y por eso el planeamiento y, en gran medida la gestión, tienen que ser de iniciativa pública. Se superponen las necesidades de grupos sociales, con actividades económicas que quieren maximizar sus rentas de posición, y con negocios inmobiliarios – financieros, que se obnubilan con las plusvalías que podrían obtener.

Y hay que compatibilizar las necesidades e intereses, cuanto sea posible, pero privilegiando a los ciudadanos, a la (re)construcción de la ciudad de una forma equilibrada, justa, sostenible y, desde luego, viable para la iniciativa pública y privada que la ha de materializar.

¿A dónde nos llevaba la Operación Chamartín?: caballo grande ande o no ande.

Se trataba de hacer la nueva estación de Chamartín y ordenar los terrenos baldíos del FFCC y su entorno. Hacer ciudad de calidad. Completar barrios, resolver déficits. Los terrenos edificables financiarían la inversión en infraestructuras y urbanización. Así era en 1992.

Pero con el Plan de 1997, se inició la “espiral de la avidez”: el concesionario de ADIF (que no propietario de suelo) quería más y cuanto más pedía más compensaciones le planteaban las administraciones. De 90 Has en torno a la estación con una edificabilidad de 540.000 m2, la voracidad de todos llegó a establecer una actuación de 310 Has con 3,27 M m2 edificables, ¡6 veces más! Caballo grande ande o no ande. Al promotor le interesaba controlar a largo plazo los tiempos de comercialización de un negocio de suelo de oficinas prime y viviendas de lujo. Un Distrito propio para el BBVA, estableciendo la marca “Castellana Norte” para ser empresa comercializadora líder en las siguientes décadas, a los ritmos que le conviniese intervenir el mercado. Se provocaría congestión, desequilibrio, segregación, insostenibilidad… pero tendría su reserva de negocio, de plusvalías.

Parar y reflexionar para viabilizar una operación obsoleta.

Y se quejaron los vecinos con más de 2000 alegaciones. Y recelaba la oposición municipal, pero… el PP tenía mayoría absoluta. Ahora el nuevo Ayuntamiento ha decidido parar y reflexionar abriendo un debate público con todos los actores. Es el dicho “vísteme despacio que tengo prisa”, la actuación megalómana y desproporcionada era un mala solución urbana y una permanente fuente de problemas de gestión. Siempre estaría con problemas.

Porque con la crisis han cambiado los procesos y necesidades sociales. Estamos en un mundo distinto que el del siglo pasado, que requiere una ciudad ajustada a la situación actual. Aunque algunos no se lo crean, se ha acabado el boom (y no volverá aunque haya puntas de demanda para algunos bienes inmobiliarios) y la ciudad necesita empleo (no tanto en oficinas prime como diversificado por doquier), equipamientos y vivienda en alquiler (no tanto viviendas de lujo) una ciudad más equilibrada y funcional que sea un soporte beneficioso para atajar desigualdades e insostenibilidad.

Si Chamartín se mantiene como se planteó en 1997, como un coto de plusvalías a través de la venta de productos inmobiliarios de lujo, Madrid irá mal y la operación a los albures del mercado financiero. Hace falta inversión en la construcción de una ciudad para todos, no negocios inmobiliarios – financieros que piensen fundamentalmente en multiplicar las plusvalías a extraer.

Las fortalezas de la propuesta del Gobierno municipal: el apoyo de los movimientos sociales.

Al día siguiente de presentarse la propuesta municipal la Plataforma de Asociaciones y Entidades Ciudadanas de la Zona Norte, apoyó la iniciativa: una ciudad amable, que completa barrios, crea un parque lineal, evita una congestión excesiva aunque acoja un gran Centro de Negocio, etc. En su toma de posición destacan el “esfuerzo realizado por el Consistorio de Manuela Carmena para ajustar la operación a las posibilidades y capacidades del entorno”.

Al reducir considerablemente el volumen de edificabilidad, se reducen las consecuencias negativas sobre la movilidad y el medio ambiente, dos de las principales preocupaciones vecinales. Y además facilita la disponibilidad de suelo para atender los déficit históricos (equipamientos, parques…) y permite mantener gran parte del tejido económico existente (que se desmantelaba). La propuesta también mejora las comunicaciones transversales en sentido este-oeste, facilitando la permeabilidad entre barrios hoy separados por vías de tren, carreteras y autovías.

Además la propuesta municipal reduce a la mitad el presupuesto de ejecución (de 1.341 M a 658 M €), eliminando la realización de gastos innecesarios, impropios de una ciudad sostenible y de coste probablemente más elevado del presupuestado como: una losa de hormigón sobre vías de 20Has (252M €); la afección a las instalaciones del Canal (81 M €) que ahora se integra en un parque lineal para Fuencarral; sacar de la operación los nuevos enlaces de M30 y M40 que suponían 214 M y cuya reforma reducirá la inversión a menos de la mitad; la innecesaridad de una nueva línea de metro (138 M €) al reducir sustancialmente la edificabilidad en Fuencarral, que se atenderá con cercanías y una plataforma reservada de transporte público; o no desmantelar las instalaciones de la EMT.

El Gobierno municipal ha presentado su propuesta como Base de Debate. De momento cuenta con el apoyo del Grupo socialista, además de los movimientos sociales.

Los falaces argumentos de la oposición municipal.

Al grupo popular municipal le está pasando como a Rajoy, que ahora ven el resultado de sus políticas de rodillo: la mayoría de los ciudadanos quieren enmendar lo que ellos aprobaron unilateralmente. Y no lo pueden soportar, “esto es una enmienda a la totalidad” dicen, “el año pasado se llegó a un acuerdo entre las administraciones implicadas”, un acuerdo si, del grupo financiero con las tres administraciones del PP. Pero sus excesos les entretuvieron una vez mas (¡llevan así 23 años!) y no llegaron a tiempo de aprobarlo con su mayoría absoluta antes de las elecciones municipales. Pretendían ignorar a la oposición política y más de 2000 alegaciones vecinales en contra.

La portavoz municipal de Ciudadanos ha manifestado que la antigua Operación Chamartín del BBVA “era una gran inversión” que “generaba 100.000 empleos”. Su argumentación es similar a la de la Presidenta Cifuentes que manifiesta que sería “dramático” que no se realizase, pues Carmena pone “pegas para que se invierta”

La inversión y la creación de empleo se producen cuando la economía lo demanda. Si faltan inmuebles o suelo para asentar actividades económicas, surge la oferta, y por lo tanto se invierte y se crea empleo. El urbanismo (Planes, rehabilitación, urbanización, edificación) solo interviene en facilitar que la oferta pueda producirse en los momentos y lugares adecuados para la ciudad. Lo que se discute es la adecuación de esta operación monopolística, pues compite con oportunidades en el resto de la ciudad (que las hay, y muchas) y que machaca la estructura urbana y los barrios del norte de la ciudad.

No es un drama que el BBVA no comercialice todo lo que quería en el lugar que quería. Habrá toda la inversión necesaria y el empleo posible, en Chamartín y otros lugares, y no les quepa la menor duda de que el BBVA no se marginará.

Sería positivo para Madrid que la oposición abandonara las falacias y el recurso del miedo, y se pusiera a trabajar. ¿Qué les parece la iniciativa del Gobierno municipal? Pongan a trabajar a sus expertos en urbanismo y a sus concejales.

Los inversores globales al acecho.

Eso sí, la ciudad tiene que tener cuidado con las intenciones de los inversores globales. Necesitamos inversión no especulación. La editorial del País del día siguiente a la presentación de la nueva propuesta de Chamartín expresaba que “la mala gestión arruina los proyectos urbanos”, que hay inquietud en “inversiones decisivas para el desarrollo de una ciudad” y que “al final, la Operación Chamartín depende de los diversos resultados electorales. Así no se gestiona un país, ni una ciudad”. Sres. Editorialistas, esta operación ha estado 23 años en manos del PP sin avanzar ¡así no se gestiona un país, ni una ciudad!, pero si hay cambio de gobierno y se encuentra con un desastre, no le acusen de mala gestión por pretender enmendarlo.

Y en cuanto a la inquietud de los inversores globales, podemos ver algunas opiniones de expertos inmobiliarios-financieros recogidas por dicho periódico ese mismo día. Al parecer “el conflicto” (sic)… ·”no frenará el apetito (sic) inversor de los fondos extranjeros” pues consideran que España es un país “atractivo”. Aunque los fondos son miedosos, nos dicen, y buscan rentabilidades a corto plazo, ”no afectará al apetito inversor de los extranjeros, porque ellos no son promotores”. “Cada año llegan entre tres y cuatro grandes inversores extranjeros preguntando por Chamartín”.

He aquí un problema del que Madrid debe cuidarse, los inversores que no son promotores y buscan extraer rentas de nuestra ciudad a través de operaciones rentables a corto plazo, sean españoles o extranjeros, y tenemos múltiples ejemplos de estos inversores a lo largo de la crisis que hizo España un país atractivo para especular. En Madrid necesitamos inversores no especuladores.

La cautela del Ministerio de Fomento y el clamoroso silencio del BBVA.

El Ministerio de Fomento de quien depende ADIF propietario mayoritario del suelo, y beneficiario de plusvalías, para la construcción de una nueva estación en Chamartín, ha reaccionado con cautela. El Secretario de Estado ha manifestado que ve “dificultades grandes de viabilidad, debido a la drástica disminución de edificabilidad”. El Ministerio plantea el debate en términos de viabilidad, y por lo tanto tendrá que comprobarla, considerar la reducción de cargas propuesta por el Ayuntamiento, la gestión a través de un Consorcio público con ADIF y la posibilidad que se les ofrece para iniciar autónomamente y de forma inmediata la reforma de la estación, incluidos edificio terciarios para financiar la inversión.

La actitud del BBVA ha sido de momento ponerse a la espera, en stand-by. Su silencio, y ya pasa una semana, es más significativo que los malos modos de la oposición, que ha estado defendiendo el viejo proyecto de la Operación Chamartín. Es de suponer que está esperando a las elecciones del 26 J para ver si cambia el Gobierno central, y los dirigentes de Fomento y ADIF, para ver que pueden esperar de ellos. Es mejor que piense que hacer porque en 23 años no han formalizado la inversión de un solo euro en la operación, solo han sido negociadores por delegación de la administración ferroviaria, con gastos profesionales de consultoría y publicidad.

Esperemos que Fomento y BBVA estudien las Bases de Debate propuestas por el Ayuntamiento, y acudan a la convocatoria que el gobierno municipal ha hecho a todos los actores. Las Asociaciones Vecinales ya han expuesto una postura, con algunos criterios que querrían incorporar. (Ver web de la FRAVM).

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