REFLEXIONES SOBRE UN DEBATE, por Francisco López Groh

Este escrito no pretende ser una crónica o un resumen de la mesa redonda organizada el pasado día 6 por el CDU en torno a la operación Chamartín, sino una reflexión sobre algunos ejes de la discusión que transcurrió por temas muy diversos y es, como no puede ser de otra forma, una visión parcial, personal, de dicho debate que privilegia algunos de los temas tratados.

Empezaré por una reflexión realizada casi al final por Alfonso Sanz (que cito de memoria): “¿…pero alguien cree que ‘esto’ va a durar 30 años?” Refiriéndose a los plazos que se manejaban sobre el porvenir de esta Gran Operación Urbana. Personalmente replicaría con otra pregunta: ¿alguien creer que se puede seguir aplicando el urbanismo as usual (copiando el término business as usual que es de lo que en realidad trata la cosa), reproduciendo modelos de los años sesenta al ochenta como los CDB, la competitividad de las ciudades, etc. (en realidad una combinación del diseño espacial fordista con la economía urbana de la desregulación financiera) en un marco de elevada inestabilidad estructural de la economía?

Repasemos. La pretendida “refundación” del capital que los asustados (momentáneamente) managers defendían con la boca pequeña tras el derrumbe no ha tenido lugar. Tras el enorme coste social de “recuperar” el capital financiero, todos los viejos vicios (y causas) que dieron lugar a la crisis financiero-inmobiliaria siguen ahí, tensando la sociedad:

  • inestabilidad financiera, inflación de activos (con burbujas del inmobiliario de oficinas en las grandes ciudades mundiales) por la sobreoferta de capital en busca de rentabilidad, recuperación de los instrumentos financieros opacos que dieron lugar a la crisis reciente, etc.
  • Desvalorización del trabajo (cuando hay): los salarios medios están estancados en la mayoría de países avanzados, el crecimiento del empleo cuando existe se concentra en los extremos del mercado de trabajo, los altamente especializados y los de bajísima cualificación…
  • Parco comportamiento de la economía real: salvo en el caso de las frontier firms, el 5% de la cúspide empresarial, el incremento de la productividad es nulo.
  • desigualdad galopante… etc.

Por no hablar de la crisis por llamarla de algún modo ambiental.

Frente a esto, el debate sobre si necesitamos un supuesto centro de negocios (es en realidad un centro del negocio, del negocio financiero y punto) o sobre la “forma” que el citado centro debiera tener parece una discusión angélica, si no fuera porque sus efectos sobre la ciudad podrían llegar a ser catastróficos.

 Chamartín como oportunidad

Empiezo por lo que se utilizó como una línea divisoria falsa: la oportunidad que brindaba el área (acepto momentáneamente el término de “oportunidad” por no complicar aún más la discusión, tan vago como la mayoría de la terminología del urbanismo, especializado en palabras aerosol). La práctica totalidad  de los asistentes reconocía que allí latía algún tipo de oportunidad para la ciudad, basada fundamentalmente en la existencia de amplios espacios vacantes y de una accesibilidad potente (no puedo resistirme a evocar  la alusión de Jesús Leal –al parecer procedente de un maestro- de que hay ciertas oportunidades que no hay que aprovechar  -cito de memoria).

Choca sin embargo la insistente defensa de que había que “aprovechar” el alto nivel de accesibilidad del lugar para desarrollar una fuerte concentración de empleo (López Lucio) sin considerar que esta oferta concentrada reforzaría en vez de atenuar los desplazamientos al trabajo, ampliando recorridos para el posible empleo subsidiario del sur de la ciudad.

 ¿Oportunidad de qué?

La cuestión sin embargo es precisamente de qué es oportunidad Chamartín. Como recalcaron algunos participantes (E. Mangada, Jesús Leal entre otros) la inicial “ruptura” del ayuntamiento con DCN-BBVA era una ocasión para reconsiderar este espacio en el marco de una visión más integral de la ciudad y del papel que este área podría tener en la misma y en la atenuación de los problemas existentes (entre otros la desigualdad social y espacial). Pero esto no se hizo. Como en otros casos (Paseo de la Dirección, Canalejas…) la posición adoptada ha sido aceptar el marco propuesto por el “inversor” (BBVA) lo que enlaza con la posición de algunos participantes en el debate. Se dijo que la actual versión de la operación es radicalmente distinta de la presentada originalmente por DCN, pero los datos parecen desmentir dicha visión. La actual versión parece una adaptación a los intereses del inversor, BBVA (dejo para otro momento la discusión acerca de qué es un inversor). Es cierto que toda actuación urbana debe ser fruto de algún tipo de concertación, el problema es quien define el marco y en este caso se ha aceptado negociar en el marco del BBVA

 ¿Cuál es el sustento fundamental de la operación? (o qué hace el BBVA en tu barrio)

“Hasta la fecha ni el sector público ni el privado parecen haber comprendido la complejidad de las relaciones entre propiedad (inmobiliaria) y sector financiero”

Michael Ball (IJJUR)

(Las Torres de Nueva York) “se levantaban no debido a la demanda de usuarios sino porque había dinero para hacerlas”

Otras intervenciones intentaron traer al primer plano el objetivo fundamental de esta operación, impulsada desde el comienzo por el BBVA, una cuestión que se ha revelado altamente difícil de traer al debate (ver cita) ante la venda puesta en los ojos que impide ver el significado financiero de esta notable masa de edificabilidad de oficinas y apartamentos.

La remisión a otras operaciones de este tipo (CBD’s) en el pasado pareció ignorar no sólo que las trasformaciones del modelo de acumulación han sido desde los años 80 enormes, sino la propia historia de debacles financieras y “renacimientos” que afectaron a la mayor parte de las mismas (Docklands, La Defense…) y su coste para las administraciones públicas en forma de “salvamentos” similares a los del reciente Banco Malo.

 Especulación

Un texto anterior que ironizaba (López Lucio) sobre los que ven en cualquier desarrollo urbano un proceso especulativo sirve para introducir este término que sobrevolaba las intervenciones. Más allá de los criterios morales, la cuestión es que especialmente (hoy) las inversiones en activos de edificios de oficinas son especulativas. Atendiendo a las definiciones de los manuales de desarrollo inmobiliario, especulativo “describe un proceso en el que se compra suelo no utilizado o se lleva a cabo un proyecto de construcción sin un encargo formal por parte de los usuarios finales”.

A diferencia de otros activos inmobiliarios (viviendas) el mercado de estos objetos es fundamentalmente un mercado especulativo de flujos de capital en los que la inversión está dirigida por el diferencial de ganancia frente a otros instrumentos de inversión. El capital va y viene de un lado para otro buscando la máxima rentabilidad (tasa de retorno) lo que hace que estos edificios cambien de manos continuamente (lo que lógicamente falsea los datos que las consultoras ofrecen sobre la inversión inmobiliaria al desconocer en ocasiones la desinversión). Como en otros casos pero de forma más intensa y acelerada como corresponde a los flujos financieros, estas inversiones (en suelo y edificios) sirven de soporte y utilizan derivados financieros complejos de elevada opacidad y riesgo, a menudo procedentes de paraísos fiscales. Y no pocas veces permanecen en barbecho (suelo y edificios vacíos) mientras se negocia con su valor.

Por otra parte, la propia concentración de edificabilidad (y a diferencia de los CBD de los años 50/60) es en realidad un intento de eliminación del riesgo (como los derivados). En contra de lo que publicita, el capital odia el riesgo y estos lugares funcionan como una caja de seguridad para el capital financiero: la proximidad y concentración de riqueza funciona como seguro y permite una elevada flexibilidad (y por tanto seguridad) en los flujos de inversión/desinversión competitivos  a medida que otras fuentes de beneficio ofrecen mayor rendimiento.

Este es un tema complejo y de difícil acceso a la información, pero no es posible ignorarlo al menos por tres razones:

  1. el riesgo que implica para las economías urbanas y las propias administraciones locales (y nacionales, dependiendo de la dimensión)
  2. Los efectos que produce sobre el conjunto de la ciudad reforzando la segregación espacial y la aparición de gated communities
  3. Y en este caso el riesgo de dejar en manos de un sólo inversor tamaño techo terciario, lo que constituye prácticamente un monopolio de oferta (BBVA es accionista de una de las mayores SOCIMI, especializada en centros de oficinas)

 La sorprendente elusión del análisis del funcionamiento del sector de oficinas

RAE: Elusión:  1 tr. Evitar con astucia una dificultad o una obligación.

“El punto de partida obvio es que muchos de estos desastres de planeamiento parecen haberse iniciado sobre la base de predicciones que se revelaron más tarde inadecuadas y engañosas”

Peter Hall: Great Planning Disasters

En el debate se trató también del sorprendente hecho de que la corporación no haya realizado ningún esfuerzo analítico propio  conocido sobre las condiciones, y comportamiento del sector de oficinas y sobre todo de la evolución del empleo de los sectores que demandan este tipo de espacio, lo que refuerza la tesis de que se trata de una política de oferta de carácter especulativo.

Sorprende que hechos como el relativo estancamiento del empleo susceptible de alojarse en oficinas, la tendencial caída de la ocupación media de espacio, el incremento del trabajo a domicilio, segmentado o descentralizado no hayan merecido un análisis antes de acordar el desarrollo de 1.500.000 m2 de oficinas.

Otro argumento utilizado en el debate fue la dificultad de prever la demanda, lo que haría innecesarios estos estudios, y llevaría a considerar como ingenuos a los gobiernos municipales (y nacionales) de Londres, Berlín o Nueva York que realizan recurrentes análisis sobre la evolución de dicha demanda y de su adecuación con la oferta existente.

A parecer los análisis se han dejado en manos del promotor, lo que no parece especialmente sabio.

 El análisis de riesgo

Concentración, dimensión, monopolio de oferta, requieren de un análisis de riesgo (financiero) de la operación. Un proyecto de este calibre debiera incorporar dicho análisis (ex ante) y someterlo a información pública, quizás  la edición de un libro blanco sobre la misma y no sólo unos pocos esquemas gráficos y un escueto (y clandestino) acuerdo (hasta Margaret Thatcher encargó uno sobre los Docklands, aunque luego hizo caso omiso).

 Equilibrio, desigualdad e impacto

Alguna voces (creo recordar a Concha Denche, pero no sólo) expresaron sus reservas e intuiciones ante el impacto que esta operación tendría para el abandonado sur de la ciudad Villaverde, Vallecas, Carabanchel. El desarrollo de esta operación masiva desplaza aún más el baricentro de la actividad y el empleo hacia el norte.

Hubo alguna intervención escéptica (Eduardo Leira) acerca del significado del “equilibrio” espacial urbano (lo que sin duda merecería una reflexión y actualización a las condiciones actuales) y referencias a que los intentos de reforma del desequilibrio habían fracasado, lo que es cierto en este modelo “binario” (La ciudad de los ricos versus la ciudad de los pobres) de la ciudad financiarizada posburbuja, pero resulta un tanto desolador el abandono de un objetivo de equidad por el fracaso (escasamente analizado) de los intentos anteriores.

En este sentido, la existencia de un CBD distribuido en Madrid (centro +Castellana+ A2…) con oportunidades también al sur (Atocha/Méndez Alvaro) hubiera sido una oportunidad no sustitutoria sino compensatoria en una distribución más equitativa (y acotada) espacialmente de las funciones prime de la ciudad.

 Otras cuestiones suscitadas por la operación

Una cuestión que suscitó un vivo y multidimensional debate fue la “zona verde” en forma de losa propuesta por DCN y “adoptada” por el ayuntamiento. Los elementos de la discusión hicieron referencia en primer lugar a la trampa de contabilizar esta superficie (denominada en algún caso como “enorme jardinera”) como verde de cesión, “solución” obligada para el BBVA por las dificultades de “realizar” la desbordada edificabilidad, olvidando que las cesiones (en un sistema económico urbano basado en el suelo y la propiedad del mismo) son precisamente de suelo, y no de vuelo. Que las zonas verdes sean suelo del común facilita ulteriores transformaciones derivadas del interés colectivo, constituyen reservas, cosa que la citada losa dificulta. Otro truco.

Otras objeciones fueron de carácter técnico-ferroviario (rigideces de cara al futuro, costes no estimados y diferidos de trasformación) fuertemente contestada por Eduardo Leira o las objeciones  ambientales a la citada solución (de nuevo el suelo “natural”) que dieron lugar a un posterior debate de café.

Una síntesis personal

A mi modo de ver, lo más interesante del debate fue el progresivo abandono a medida que discurría el debate del campo de las formas (alturas, tipologías, etc.) hacia temas más sustanciales acerca de, por decirlo de algún modo, la sostenibilidad socioeconómica y la equidad en nuestra ciudad y el impacto que la operación puede tener sobre las mismas. Faltó sin embargo, en parte por falta de tiempo, un análisis de los procesos de participación desarrollados por la corporación.

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