Vagón de Cola: CHAMARTÍN: DE QUÉ RIESGOS HABLAMOS, por Francisco López Gröh

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Las intervenciones orales y escritas del concejal de desarrollo Urbano Sostenible (¿) José Manuel Calvo en relación con la operación Chamartín suelen recurrir a una batería de frases aerosol, entre las cuales me centraré aquí en una recurrente cuando se le pone ante las indeterminaciones (y los riesgos) del Centro de Negocios proyectado en Chamartín.: “toda operación inmobiliaria tiene riesgos”

Nada que objetar en principio salvo que la forma en la que se enfrenta al riesgo el capital financiero-inmobiliario y la forma en que debería hacerlo una administración municipal debiera ser distinta.

Como es sabido el capital odia el riesgo y en consecuencia intenta por todos los medios –legales e ilegales- minimizarlo. Habitualmente en el sector financiero-inmobiliario un procedimiento canónico es proporcionar más retornos al capital invertido. Pero esto no basta, con más o menos riesgo el capital prefiere garantías y busca formas para “asegurar” los beneficios. Una de las formas en la pasada crisis fue la combinación de derivados financieros (los famosos CDS, Credit Default Swaps) e hipotecas subprime (entre otros) que provocaron el colapso del sistema financiero internacional.

Fracasado el aseguramiento por causas estructurales (crisis) el capital recurre a otras formas de aseguramiento como la socialización de las pérdidas (justificadas generalmente por el to big to fail) a través de la absorción de pérdidas financieras (el Banco Malo p. ej.) empresas o concesiones fallidas (de Lehman Brothers a nuestras autovías).

Y aquí es donde entra el riesgo colectivo, el riesgo que los administradores del interés público deben prever, y manejar en su caso eficientemente, a favor del común de los ciudadanos. Porque las catástrofes financieras (Gran Recesión) acaban impactando en la economía real y en las condiciones de vida de los ciudadanos.

El problema es que los mercados inmobiliarios han llegado a estar determinados a nivel global y que la progresiva sincronización de los mercados inmobiliarios se ha incrementado notablemente debido a la integración de los mercados financieros, tal como estamos viendo en la actual inflación de activos inmobiliarios en Madrid, y esa sincronización es especialmente intensa en las grandes ciudades de las economías avanzadas.

El problema, tal como señala un reciente informe del FMI sobre dicha sincronización global, es que esta progresiva integración de los mercados financiero-inmobiliarios expone progresivamente los mercados locales a las condiciones financieras internacionales y a los shock que afectan a la inversión extranjera en los mismos. De forma que “la capacidad de los responsables políticos (especialmente los locales) para manejar los desequilibrios por medio de políticas nacionales o locales se dificulta” (FMI).

De forma que al margen der las advertencias realizadas por numerosas instituciones de regulación acerca de los efectos desestabilizadores de estos ciclos sincronizados, que agravan el impacto de crisis locales, el FMI insta a tomar medidas macroprudenciales, tanto del lado de la demanda como de la oferta que pueden ser aplicadas localmente como límites del ratio préstamo-valor (LTV) y herramientas orientadas a la oferta, como límites a los préstamos en moneda extranjera, que apunten a reducir el apalancamiento y las vulnerabilidades financieras con el fin de disminuir la probabilidad de burbujas de activos y crisis financieras.

Y este es el marco de la operación Chamartín en su actual versión. La operación Chamartín constituye uno de los mayores riesgos para la ciudad de Madrid por su dimensión, concentración espacial y dependencia cuasi-monopolista de un actor único, el BBVA, en un marco financiero e inmobiliario sometido actualmente a complejos e inestables procesos financieros globales.

Las medidas citadas más arriba, argumentaría nuestro concejal, no están al alcance de un gobierno municipal (es lamentable la forma en que las competencias sirven de justificación para la inacción). Cierto. Pero precisamente por eso la corporación no debiera poner una operación de este calibre en manos de un agente financiero cuasi-monopolista (BBVA) y debiera utilizar sus mecanismos plan-prudenciales para prevenir esos riesgos y desacoplar los mercados locales. La contención (edificatoria) la diversificación del riesgo (desarrollo multilocalizado) y el control público (DCN ni siquiera permitió a la corporación presentar en primer lugar el acuerdo, metió directamente el documento por registro) son elementos decisivos para controlar esos riesgos que de una u otra forma amenazan a los ciudadanos.

El lado maníaco del concejal de Desarrollo Urbano Sostenible parece querer embarcar a la ciudad en unos riesgos que desde luego minimiza. No podemos seguirle en esta manía. Si toda operación inmobiliaria tiene un riesgo más vale intentar minimizarlo.

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