El pasado 26 de octubre se publicó en el suplemento de vivienda de la edición digital de El País el artículo «La vivienda en la era posburbuja» de nuestro socio Francisco López Groh, que reproducimos a continuación por su interés.
Se está produciendo un resurgimiento de la “manía inmobiliaria” forzada por los propagandistas que pretenden empujar de nuevo los precios, porque, según su razonamiento, es la única forma de volver al ciclo (des)virtuoso del mercado inmobiliario.
Desgraciadamente, y a pesar de su sostenida campaña para calentar el mercado, los datos siguen sin acompañarles. Por más que los suplementos inmobiliarios de la prensa (que realizaron una notable labor en su momento en apoyo de la burbuja) se empecinen en encontrar signos alentadores los hechos tienen la cabeza dura y la mayoría de las previsiones (dentro de lo previsibles que son la previsiones y escenarios económicos) auguran un encefalograma plano para el mercado inmobiliario (ver por ejemplo el último informe de la Sociedad de Tasación o la nota de prensa de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) y su panel de expertos).
Es cierto que asistimos a procesos de tímida reactivación, se dan licencias y hasta algunos analistas bien intencionados creen que existen amenazas para la formación de una nueva burbuja. Pero, y a pesar de nuestra peculiar manía de considerar el mercado de vivienda como un todo agregado por la fijación de los analistas exclusivamente en el precio de vivienda (y la maldita tasa de acceso), esta “reactivación” se concentra en pocos lugares y responde más bien a un giro del mercado inmobiliario hacia la explotación de las rentas de posición por diversos medios: sustitución (muchas veces con incrementos de edificabilidad), cambio de uso, mercantilización de activos públicos de suelo, etcétera.
Yosuke Hirayama, refiriéndose a la situación del mercado inmobiliario japonés tras el estallido de la burbuja, señalaba un escenario del mercado de vivienda dividido entre “Hot Places” donde el mercado está activo y “Cold Places” donde es inactivo. Hirayama señala que las familias que compraron viviendas en los suburbios (cold places) en la burbuja tenían ingresos moderados o bajos, y cómo, debido a la burbuja crediticia, pagan altas hipotecas mientras sus casas se desvalorizan de forma dramática. Estas cold places se concentran especialmente en aéreas donde se acumulan viviendas subestándar en malas localizaciones, hasta el punto de que, en Japón, se venden viviendas de este tipo por precios similares a los de un coche nuevo.
Diversas características de la denominada recuperación del mercado inmobiliario en España avalan esta tesis. El mercado existente es un mercado estrecho, sustancialmente de segunda mano (el 88% en el segundo trimestre de 2015, según Fomento), que es el que además está incrementando los precios medios (en el último informe del INE, segundo trimestre de 2015, la repercusión en el incremento de los precios de la vivienda nueva es del 0,2% frente al 4% de la vivienda de segunda mano), y las viviendas se adquieren en gran medida al contado. Aun cuando no hay (como de costumbre) estudios detallados sobre estos mercados renacientes pude suponerse que se trata de mercados (y promociones de renovación del parque) de consumidores e inversores de rentas medio-altas y altas, en, siguiendo la terminología de Hirayama, hot places. (Un aspecto no poco relevante desde el punto de vista macroeconómico de esta situación es que este mercado de segunda mano no produce valor).
Una burbuja generalizada como la anterior es inverosímil a corto y medio plazo por diversas razones: porque el mecanismo de la “financiarización”, sustituir la capacidad económica de las familias por el endeudamiento, está quebrado en todo el mundo, porque el mercado de trabajo está tambaleándose no sólo por la ausencia de empleo suficiente, sino por el mantenimiento (para la mayoría de la población) de bajos salarios o incluso de salarios “por debajo de su valor” (Vladimiro Giacchè), trabajadores empleados en la pobreza, y por último porque, a pesar de las proclamas del partido en el Gobierno, todo parece indicar que nos espera un largo periodo de “estancamiento secular” (Laurence Summers).
Hay que tener en cuenta que llevamos ya ocho años de caída de precios, algo antes nunca visto y que si la planicie en la que ahora se encuentra el mercado continúa tal como se prevé en el mejor de los casos (y salvando los riesgos financieros internacionales) otros cuatro o cinco años, toda una generación se habrá formado en un nuevo escenario en el que la vivienda no es ya un sistema de ahorro.
Así que las esperanzas de la vuelta a los viejos buenos tiempos parecen infundadas y las políticas en torno a la vivienda necesitan de un vuelco total en el marco de una nueva reflexión sobre necesidades de vivienda, mercado y acción pública en la era posburbuja.
Francisco López Groh es urbanista y miembro del Club de Debates Urbanos.
La ciudad de los ricos y la ciudad de los pobres. Al final de cuentas es eso. Emplazamientos de gente de billetes, con buenos trabajos, restaurantes, tiendas de moda, gimnasios… así todo en plan fashion y por otro lado barrios obreros donde todo esta muerto. Al final caminamos hacia un mercado inmobiliario donde importa mas el emplazamiento de la vivienda que el equipamiento de la propia vivienda en si. Es decir, valdrá mas un piso de 50 m2 en una zona exclusiva que un piso super equipado de 150m2 en una barrio obrero.
Y yo en el fondo lo veo bien, y que conste que soy obrero pobre. Pero es que así es como deben de ser las cosas. Los pijos a lo suyo y los macarras a lo nuestro. Yo no entro en su barrio porque no tengo un duro y ellos no entran en el mio porque les parto la boca.
Lo que pasa es que todavía hay gente que vive en mundo fantasía del país de la igualdad donde todos somos iguales y donde nuestras casas deben de valer igual. Pues no señor, si usted vive en una ciudad con un 20% de paro y salarios de miseria no puede pretender que su casa valga lo mismo que vale una casa en una ciudad con un 5% de paro y salarios altos.
Esto beneficia a ambas partes. Yo siempre he dicho que en vivir en mi barrio con 600€ al mes me da mas calidad de vida que amigos mios que viven en barrios medio pinjs con 900-1000€ al mes. Porque la cuestión no es lo que ganas sino lo que gastas. En mi barrio, cerveza en un bar 90 céntimos, pan a 1 euro tres barras, tabaco de contrabando, marihuana gratis, artículos de contrabando sin pagar IVA, contador de luz pinchado, agua pinchada, comunidad no pagamos, el autónomo no lo pago… y vas sumando vas sumando y al final yo con mis 600€ al mes ahorro 300€, mi amigo con sus 950€ al mes y privándose de todo al final siempre llega justito. Claro, si nada mas que los 50€ de contrato de luz (aunque no enciendas una bombilla), los 30 de agua, mas los 90 de comunidad…. con eso me pago yo agua, luz, comida, gastos…. y hasta el tabaco y la cerveza, mientras que mi amigo aun no ha empezado a comer si quiera, ni a encender una bombilla.
Lo que no puede ser es lo que teníamos antes de la crisis, que era una locura lo que valía un piso. Además, así volvemos a lo de toda la vida, a pagar el piso enterito en mano cuando llegue el momento sin tener que hipotecarse ni hacer millonario al banquero de turno. Con lo ahorrado, pues a quemar petroleo en mi Suzuki Intruder de 800. Porque al final de cuentas eso es la vida, comer, cagar, ducharse, dormir, trabajar… y quemar petroleo. ¡quemar muxo petroleo y muxo butano¡