¿INVERSORES?: HASTA DÓNDE LLEGA UNA PLAZA (Notas sobre la economía de las operaciones urbanas)_Francisco López Groh

La Plaza de España se ha convertido en el vórtice de numerosas tensiones presentes en la transformación de la ciudad: la descatalogación de edificios protegidos, la mal llamada “inversión”, la apropiación y distribución de los beneficios de la planificación urbana y la participación ciudadana, todo ello aderezado por el síndrome maníaco del COAM de promover concursos sin ton ni son. .

Los efectos recientes de este revoltillo han sido el fracasado proyecto de participación y las veladas amenazas del grupo WANDA de abandonar sus “inversiones” en la ciudad. Estas notas surgen con motivo de la declaración de la Plataforma por el Derecho a la Ciudad acerca del proceso de “participación” realizado en la Plaza de España. No tanto sobre la razonada y razonable crítica que en el citado documento se hace al proceso participativo, que comparto y que fue suscrito por el Club de Debates Urbanos, sino por una cierta inquietud derivada del manejo de ciertos conceptos en relación a los procesos económicos latentes en el proyecto citado y a la representación formal de los mismos.

Esta inicial desazón difusa acerca de una parte del contenido del documento, se ha visto posteriormente reforzada por diversos comentarios en la prensa acerca de la estrategia del grupo Wanda, y por elevación, al tratamiento de lo que en el lenguaje plano de la prensa se llama inversores (ojo, este lenguaje plano se ha adherido de manera tóxica a nuestros gobernantes municipales lo cual me parece peligroso – para nosotros, se entiende).

¿Hasta dónde llega una plaza?

Empezando por el texto de la Plataforma por el Derecho a la Ciudad[1]. Decían los párrafos inductores del citado desasosiego:

3. Nos preocupa la dirección y especialización de los usos de los edificios que se localizan en el entorno, el equilibrio de usos es fundamental en una ciudad sostenible. Cuando los intereses sobre los ámbitos urbanos no son neutrales y están direccionados producen alteraciones y desequilibrios en el entorno de tal magnitud y ritmo que no son asimilables ni por los habitantes ni por sus barrios, lo que acaba siendo causa de degradación a medio y largo plazo de una manera u otra, por esta razón en los objetivos de las ciudades sostenibles está la protección y la apuesta por la diversidad.

4. Nos alarma que los intereses no neutrales de la edificación perimetral quieran capitalizar la actuación para aprovecharla exclusivamente en su propio beneficio, en detrimento del vecindario, no midiendo las consecuencias que se deriven a medio y largo plazo para la ciudad de Madrid.

Estos párrafos dieron lugar a una posterior reflexión de Javier Alau, representante del Club en el arranque del proceso de participación, en un texto en el que planteaba detenidamente su opinión sobre el citado proceso, añadiendo algunas reflexiones al respecto de los párrafos citados que reproduzco a continuación (sin permiso de cita del autor y énfasis propio):

En lo tocante a los puntos 3 y 4 del comunicado, no entiendo cómo se podría –desde el objetivo de mejora de un espacio urbano– incidir en los usos en su mayoría ya consolidados –existentes– o con expectativas de hacerse realidad por las licencias de obras concedidas, ni cómo evitar que capitalicen la mejora –si es que se produjera– del espacio urbano resultante. Según esto no se podría intervenir en ningún espacio “especializado” con ánimo de lucro de la ciudad.

Los temas planteados por la carta de la Plataforma y la reflexión de Alau me parecen altamente relevantes, ya que afectan a diversos procesos que se están llevando a cabo de transformación urbana en Madrid, más allá de que la carta de la Plataforma y las notas de Alau estén acotadas en su alcance y destinatarios: el área de Participación del Ayuntamiento de Madrid y la Junta del Club respectivamente.

Hay dos aspectos que me llaman la atención en el citado texto. En primer lugar los denominados (PDC) “intereses no neutrales de la edificación perimetral” que están en el origen de la reflexión de Alau. Es lógico pensar que estos intereses “no neutrales” (una mala descripción, un “interés” es por principio no neutral) se refieren a intereses económicos (el “ánimo de lucro” citado por JA) y en concreto a la participación de los “hoteleros-inversores” responsables de diversas operaciones de promoción inmobiliaria en la plaza. En segundo lugar el problema de la capitalización de la mejora urbana (incremento de los valores de posición) por unos u otros agentes y las dificultades de su manejo.

Quizás el problema no es tanto la presencia de los intereses “no neutrales” (que de nuevo citando a JA impediría actuar sobre cualquier espacio edificado y sus rentas) como su especialización, dominio y extensión.

Tiene razón la PDC cuando lanza una alarma sobre el hecho de que en este asunto se priman los intereses de la “edificación perimetral” (aunque ceo que sería más adecuando decir de la propiedad perimetral) no sólo en detrimento del vecindario, sino de otros suponemos que legítimos intereses económicos (entre otros las rentas de posición del pequeño comercio, de los propietarios de viviendas –dotados de interés económico propio- etc.). Y en esto influye el ámbito, la frontera establecida de “intereses”, y el carácter de los mismos (rentas del suelo, rentas comerciales, etc.). Una de las cuestiones muchas veces olvidadas en la intervención en el espacio construido es el de los límites, las fronteras de las influencias, a lo sumo tratadas en el campo de la accesibilidad[2]. En gran medida esta necesidad de delimitar viene dada por el necesario manejo de la propiedad inmobiliaria y sus “derechos de edificación” y elude muchas veces las complejas relaciones del área delimitada con el espacio “más allá”[3].

Viene esto a cuento del título de este texto “¿Hasta dónde llega una plaza?”. Uno de los aspectos que más me ha llamado la atención de los procesos de transformación urbana recientes más debatidos es que los proyectos tienden a desconocer el efecto de la citada transformación más allá de la parcela (o parcelas) en las que la actuación se produce. Un ejemplo revelador es el de la concentración (monopolización espacial) del comercio en determinadas zonas del centro, sin valorar los efectos espacialmente inmediatos (colindantes) de la actuación y mucho menos aquellos que esta acumulación de funciones, derivada de la actuación libre del capital o favorecidas por la administración, tienen sobre otras zonas de la ciudad, como las periferias y barrios degradados. La influencia de una plaza llega muy lejos y sus transformaciones (impacto) también. Sería hora de considerar (como en la Plaza Mayor) no sólo las alegres “externalidades positivas” que se pregonan (como todo el mundo sabe muchas veces ilusorias) sino sobre las más reales (en términos de desigualdad espacial) “externalidades negativas”.

Así que bienvenidos sean al debate los intereses de la “edificación perimetral”, entre otras cosas porque quizás, si hacemos el suficiente esfuerzo, podamos comprender mejor las formas en que estas operaciones se benefician de las decisiones públicas y de las “externalidades” creadas por la colectividad, pero no incluyamos sólo a los agentes inmobiliarios y rentistas (ese bloque – en este caso- inmobiliario-comercial) o los vecinos “del ámbito”, atrapados en su propio conflicto entre bienestar residencial e interés de valorización, sino a otros agentes –también “económicos” a los que la concentración, y especialización perjudica, entre los cuales se encuentra ese difuso concepto del “interés general”, que en este caso se podría acotar en términos del impacto de la actuación en la eficiencia y la justicia (desigualdad) de la ciudad. Y no parece que estos intereses estén bien representados.

Inversores

En un texto reciente, José Antonio Marina alertaba contra ciertos términos que se convierten en mantras y que “parecen encerrar la clave de la salvación” citando expresamente el de “innovación”. JA Marina advertía que no toda innovación es “buena” y que por ejemplo la “innovación financiera”, un notable ejemplo de innovación institucional y digital, ha sido la causante de un enorme desastre económico y social.

Lo mismo podríamos decir del término Inversión y sobre todo, Inversores. Tras las veladas amenazas del grupo Wanda de retirarse de varios proyectos en la ciudad, diversos medios de comunicación, con el periódico “El Mundo” al frente, se han echado las manos a la cabeza ante lo que consideran una catástrofe y una actitud de los gestores municipales que bloquea la inversión en la ciudad. La propia alcaldesa de Madrid tuvo que salir al paso de este relato afirmando el interés del municipio en “atraer inversiones”.

Claro que el problema es el que citaba Marina. Hay “inversiones buenas” e “inversiones dañinas”, por hablar en términos coloquiales. Es más, hay inversiones, muchas, extractivas y no generadoras de circuitos de creación de valor (por no hablar de que, como se comentaba más arriba hay inversiones que fomentan la desigualdad económico-espacial).

En tiempos no muy lejanos una “inversión” era un avance de capital a través de la canalización del ahorro (o por medio de la creación de moneda) para sustentar un salto en la productividad social agregada (por simplificar). Me temo que las “inversiones” (e inversores) que estamos viendo en la ciudad son fundamentalmente inversores extractivos y de ahí que en las negociaciones siempre intenten captar incrementos de renta a través del favor público, ya sea en términos de inversiones de “mejora” y racionalización del soporte urbano o de cesión de parte del capital público en forma de edificabilidad[4])

Así que convendría dejar de hablar de “inversores” en general, sobre todo porque, qué casualidad, siempre que se habla de ellos se hace referencia a manejadores de rentas urbanas: residenciales, comerciales o turísticas.

Y en segundo lugar deberíamos estar más atentos al análisis de los multiplicadores” de las inversiones y del cómputo de las externalidades y, en suma, al balance del “interés público” (o común si se quiere) y el privado.

Todo ello, pienso, antes de convocar concursos o lamentarse por la dudosa huída de Wanda, cuyas decisiones y tráfico e intereses financiero-especulativos a escala mundial se nos escapa lógicamente.

Una plaza llega muy lejos.

[1] Quizás deba avisar que lo que sigue trata ante todo sobre los impactos económicos de las operaciones urbanas, o por decirlo de algún modo, sobre el manejo de las externalidades económicas y se prescinde, por motivos del objetivo del texto y concisión, de los aspectos relacionados con las externalidades estéticas, paisajísticas y otras, dejadas de lado a pesar de su obvia importancia en la ciudad.

[2] Al respecto constituye un ejemplo algunas intervenciones de las TOD (Transit Oriented Development) en las cuales las rentas derivadas de las mejoras de accesibilidad, captadas como siempre por la propiedad del suelo se gravaban más allá del ámbito estricto de la actuación.

[3] Este “defecto” del dispositivo urbanístico se extiende con frecuencia también a las operaciones de regeneración urbana, como muestra por ejemplo lo que los anglosajones denominan “efecto paraguas” (umbrella effect) que se produce cuando las inversiones “riegan” una zona degradada delimitada y cuyo resultado es muchas veces beneficiar a sectores sociales de fuera del ámbito con mayor renta y poder.

[4] No hay espacio ni es el objetivo de este texto  tratar del tema de cómo la edificabilidad social agregada es una propiedad pública, común, que es “otorgada” a ciertos desarrollos.