Texto de la intervención de Eduardo Leira en el Homenaje a Bernardo Secchi en la Fiesta del Solsticio 2014 del Club de Debates Urbanos
Nos conocimos hace mucho, en los años 70. Acudíamos a Italia ansiosos de aprender. Allí estaba el debate, en un marco democrático que ansiábamos alcanzar. Frente a la ausencia aquí de análisis del tan denostado como desconocido sector inmobiliario, tratábamos allí de empaparnos de su análisis, del carácter y papel del “bloco inmobiliario”, común en nuestros países del sur de Europa.
Bernardo introduce aquello, tan atractivo por esclarecedor, de que el suelo, como los vinos, es de los pocos bienes cuyo precio aumenta con la edad. Recuerdo que en uno de tantos saraos, tan frecuentes en aquellos años 70, afirmé ante Lasuen que el suelo nunca bajaba de precio. Me corrigió de inmediato, bajó, dijo, y mucho, en la Gran Depresión. Nos pareció una salida de tono, una exageración, remitiendo a algo tan excepcional, que parecía tan irrepetible. No podíamos imaginar entonces que íbamos a vivirlo décadas después. Bernardo había analizado el “spreco inmobiliario”. Tampoco intuíamos hasta donde podía llegar.
Cuando en los primeros años 80 nos sentimos un poco imbuidos por la “savia vivificante del poder decisor”, -como decía uno de los padres del derecho urbanístico español-, llamamos a Campos y a Secchi. Al fin y al cabo, aquella austeritá era respuesta al spreco. Ambos fueron entonces asesores del Plan General de Madrid del 85. Un Plan para la ciudad existente, para su transformación, que vuelve a ser hoy un referente.
En los 70 habíamos ido nosotros allí a aprender. En los 80 ellos vinieron aquí a ver lo que era hacer cosas.
En 1984, cuando estábamos terminando el Plan, Bernardo publicó uno de sus seminales artículos en Casabella: las cosas han cambiado. Ciertamente las ciudades europeas lo estaban haciendo. Habían llegando a un punto de no mayor extensión. Aunque no mencionada en el artículo, Madrid parecía ser expresión de ese cambio. Un cambio estructural que estaba en la base de la aproximación del Plan del 85.
Tras haber cambiado las cosas, nos podíamos dedicar a los proyectos urbanos, que en el mundo constituían el más atractivo objeto, no obstante tantas veces ensimismado de la actividad urbano–arquitectónica. Así lo hicimos muchos, como también Bernardo.
Más tarde, parafraseando al Bernardo del 84, “las cosas volvieron a cambiar”, sobre todo en España. Las ciudades volvieron a expandirse aumentando estrepitosamente la producción de nueva vivienda y en mayor medida la proliferación de hipotecas, tanto de nuevas como de viviendas usadas.
Las claves, las bases del engranaje, habían sido planteadas en el análisis del “bloco inmobiliario” de los años 70. Lo que allí ya se caracterizó de “spreco edilicio” explotó otra vez y de forma aún mayor, 15 años después. Respecto al 84, las aguas no sólo volvieron a su cauce, sino que se desbordaron. Se desbordó, por así decir, el “fiume do spreco”, el río del despilfarro.
Madrid vuelve a ser paradigma: la mayor expresión de lo que, superando el “spreco”, pudiera caracterizarse de delirio edilicio.
La vivienda, en definitiva los bienes raíces, terminan por ser los que anclan la hipertrofia del sector financiero. Las “subprime” en Estados Unidos y las “fáciles” hipotecas dadas sobre todo por nuestras Cajas de Ahorro, están en la base de la crisis. Crisis que desborda pero que se apoya y tiene origen en la vivienda como producto financiero.
Se sobrepasaron todas las hipótesis. ¡Quien nos lo hubiera dicho!, por más que hubiéramos aprendido de la lúcida elaboración italiana de los 70’s. El “bloco inmobiliario” en España, con todas sus ramificaciones transversales, llevó a superar el 25% (o quizás el 30%) del PIB. Nunca llegó a ser así evaluado. Por ello sorprende que, cuando pinchó la burbuja y el “bloco” se derrumbó, el PIB apenas se redujera. Ese es uno de los misterios de la burbuja, esa gran desconocida, que encierra otros muchos aun sin aclarar.
En línea con lo que Bernardo apuntaba ya en los 70, la oferta de vivienda nueva libre se dirigía sobre todo a las capas de mayores ingresos que, contando con el filtrado, podía llegar a permear a las capas populares. En España, apenas habíamos contado ni conocido el filtrado. La única ocasión que se analizó, que yo sepa, fue en nuestra Encuesta de Necesidades de Vivienda en Madrid, en 1975. Después, no sé que nadie haya registrado ni analizado la importantísima variable de las mudanzas, absolutamente desconocida en España.
No sabemos entonces cuántas hipotecas respondieron al filtrado. Los emigrantes, con los que no contamos en los 80 (hay que reconocerlo) aparecieron como soporte. Los que recogían las “hierbas” que otros arrojaban, en la cadena del filtrado, y que de otro modo hubieran sido quizás difíciles de colocar.
Un gran economista alemán habla de la burbuja de crédito cual “droga” que no habría de no haberse aceptado en el Sur. Convierte a sus grandes bancos en “narcotraficantes”. No es mal símil. Resultan ser los que provocaban pues su “consumo” y que ahora reclaman su pago sin quita alguna, acusando a los “consumidores” de “adicción”. Constituye una aproximación interesante, a abordar en otro momento.
Más allá de los desmanes, o más acá, cabe seguir reivindicando los planes, cuando se constata, como Bernardo señalaba más recientemente, que la desigualdad social y la insuficiente movilidad urbana consecuencia de aquella, aumentan en nuestras ciudades, lejos de aminorarse.
Nos damos cuenta que nuestros proyectos urbanos, grandes o no tanto, puntuales o con mayor énfasis y ambición estructural, no son capaces de transformar suficientemente las ciudades donde intervenimos. Para hacer nuevos planes haría falta recobrar al menos algo de la “savia vivificante” a la que antes me refería, la de algún poder de decisión, requisito necesario aunque seguramente no suficiente.
Es por lo que el titulo de nuestra fiesta, no por casualidad, plantea “Y ahora qué?”, algo a comentar mientras que, de entrada, homenajeamos a Bernardo y festejamos.
Eduardo Leira, Arquitecto.