TRES AÑOS DE CAMBIO EN EL MERCADO DE LA VIVIENDA_Julio Rodríguez López

2016  ha sido el tercer año de la recuperación del mercado de vivienda en España. Dicha recuperación sucedió a  la recesión desarrollada entre 2007 y el primer trimestre de 2014. Existió  una burbuja previa  en dicho  mercado: a una fase de alza prolongada de precios, ventas y nueva construcción  sucedió  otra de acusados descensos en dichas variables, condición exigible para hablar de burbuja. En los tres años de  reactivación del mercado inmobiliario los precios de las viviendas han aumentado en un 10,8%, se han vendido más de 1.200.000 viviendas, y las viviendas iniciadas, que han reaccionado al alza en 2016, se aproximarán  a las 67.000 en este ejercicio.

El índice de precios de vivienda (IPV) del INE aumentó un  4% en el tercer trimestre de 2016 respecto del año anterior. La variación interanual más intensa en dicho intervalo de tiempo correspondió a la Comunidad de Madrid, con un aumento del 7,8%, seguida por Cataluña, con un 6,6%.

Los mayores aumentos de precios de vivienda   acumulados entre 2014 y 2016  fueron los de Madrid  (17,3%), Baleares  (16,5%) y Cataluña (15,5%). Según la estadística de  tasaciones, el precio medio de una vivienda de 90 m2 construidos fue de 135.000 euros en el promedio de España en el tercer trimestre de 2016. El precio mayor fue el del País Vasco, con 213.000 euros, y el más reducido correspondió a Castilla-La Mancha, con 75.000 euros.

La evolución de los alquileres  ha sido también alcista desde 2014, sobre todo en las grandes capitales. En octubre de 2016 el alquiler medio en España fue de 7,30 euros/m2-mes, un 4,6% sobre el mismo mes de 2015. Barcelona es la provincia más cara para alquilar, con un precio medio de 12,16 euros/m2-mes, según Fotocasa, por encima de  Madrid, con 10,43 euros/m2-mes de precio medio de alquiler. El aumento acumulado de los alquileres es algo inferior al de los precios de las viviendas, el 8,1%, pero los precios del alquiler habían bajado bastante menos que los precios de la vivienda en la fase de recesión.

Las ventas de viviendas crecieron en un 14,8% en los tres primeros trimestres de 2016, lo que apunta a un total de 461.000 viviendas vendidas en este ejercicio. El 17,5% fueron compras efectuadas por extranjeros residentes y no residentes. Las compras de inversores  han sido relevantes, sobre todo en las grandes ciudades. Las autonomías de Cataluña, Valencia y Madrid concentraron casi la mitad de las ventas de viviendas en los tres años de recuperación. Los tipos de interés de los préstamos a comprador han estado gran parte del año 2016  por debajo del 2%. Se han alargado de forma considerable los plazos de actualización de los tipos en los créditos a  interés variable. La financiación  ha apoyado el cambio cíclico.

El empuje de la demanda de viviendas en propiedad y de alquiler, ha impulsado precios y  nueva construcción residencial. Las viviendas iniciadas en 2016 han crecido más de un 32% sobre el año anterior en los tres primeros trimestres de 2016. De las 150.000 viviendas iniciadas en el trienio de recuperación 2014-2016, casi la cuarta parte lo ha sido en la Comunidad de Madrid. Esta Comunidad reúne, pues, la doble distinción de  presentar  las mayores elevaciones de precios y los más altos  volúmenes de construcción de nuevas viviendas, dentro de las cuales el peso de las viviendas de precio elevado, orientadas a inversores, ha debido ser importante. Madrid ha sido, pues, un foco claro de inversión inmobiliaria desde el inicio de la recuperación.

Las viviendas protegidas iniciadas no llegan al 10% del total de iniciaciones. Los precios elevados resultan inalcanzables a los nuevos hogares, insolventes a todas luces a la hora de pedir un préstamo para el acceso a la vivienda.  El dinamismo del mercado expulsa a los jóvenes hogares, que rebuscan entre la escasa oferta de viviendas de alquiler. Resulta clamorosa la necesidad de que el gobierno asuma que hay un problema de acceso a la vivienda, pues no basta con que hayan bajado los desahucios, o que se diga que un problema nacional tan serio como el de las vivienda  es cosa de las autonomías, según frase contundente del nuevo ministro responsable de vivienda a nivel estatal (Fomento).

El  reciente Real Decreto 337/2016 prorrogará por un año el casi ignorado Plan 2013-2016.  Ello implica que poco apoyo público va a generarse  para los hogares a la búsqueda de alojamiento en el próximo ejercicio.  Pero incluso con un mismo nivel de gasto público en vivienda y algo más de imaginación y de  voluntad política podría lograrse una mayor  incidencia del gasto citado que en 2016 sobre los problemas de acceso a la vivienda, y ello  para un  segmento de hogares significativo.

Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal El Siglo de Europa el 19 de diciembre de 2016.

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